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Propriedades de férias

Segmentos de time share e fractional têm potencial para crescer no Brasil

Com mais de meio século de operação no mundo todo, principalmente nos Estados Unidos e no México, mas ainda engatinhando na América Latina, o conceito de propriedades de férias deve ganhar força no Brasil nos próximos anos. É o que afirma o estudo ‘Economic transformation drives Latin America’s lodging industry’ (Transformação econômica impulsiona setor hoteleiro da América Latina), realizado pela Jones Lang LaSalle no ano passado.

De acordo com o documento, o Brasil é o país latino-americano que mais deve crescer nos segmentos de fractional e time share, passando de 7,8 mil unidades em 2012 para 18,6 mil em 2022; enquanto a Colômbia, em segundo lugar, deve contar com 8,7 mil empreendimentos, 3,5 mil a mais do em 2012. O estudo diz ainda que o País representa o mercado mais atrativo da região devido à rápida expansão da classe média e as áreas de resort cada vez mais acessíveis.

Para Maria Carolina Pinheiro, diretora geral Brasil da Resorts Condominiums International (RCI), líder mundial no segmento de férias compartilhadas, ao redor do mundo já são mais de quatro milhões de famílias associadas, e esse número aumenta em torno de 10% ao ano. “No Brasil, a propriedade compartilhada vem crescendo nos últimos cinco anos em torno de 30%, em função de uma mudança de cultura do brasileiro no que se refere ao turismo. Viagem a lazer passou a ser uma necessidade e não mais uma opção”, afirma.

Time share x fractional

De acordo com a diretora da RCI, o sistema time share (que na tradução livre significa tempo compartilhado) é uma modalidade em que o cliente de um programa de férias de um empreendimento (hotel e/ou resort) afiliado adquire um pacote de semanas de forma antecipada, que pode durar até 15 anos, e quando não quer utilizar o período no empreendimento onde comprou, pode trocá-lo por meio do intercâmbio em mais de quatro mil empreendimentos ao redor do mundo.

“Já no fractional, o sistema é voltado para o setor imobiliário, e a aquisição se refere a uma fração de um imóvel como segunda residência. O cliente adquire (por meio de uma escritura de compra e venda) uma fração de uma casa de férias, e seguindo um calendário rotativo poderá usufruir suas semanas por toda a vida, tanto na residência que adquiriu quanto nos outros 130 empreendimentos afiliados disponíveis para intercâmbio”, explica a diretora.

Para a executiva, os hotéis e usuários do sistema time share contam com benefícios que vêm potencializando a cada ano a busca por essa modalidade de turismo. “Os hotéis ganham um modelo de negócio que auxilia na ampliação significativa da taxa de ocupação, principalmente em época de baixa temporada; além disso, trata-se de um sistema que o cliente paga antes de usar o serviço, ou seja, gera fluxo de caixa para que os hotéis possam se planejar melhor financeira e estruturalmente”, diz.

Além disso, a modalidade possibilita ainda uma ampliação significativa na visibilidade do empreendimento no Brasil e no exterior, já que a possibilidade de intercâmbio traz ao empreendimento clientes que demandariam um investimento em propaganda muito maior para alcançá-lo, como conta Maria Carolina.

“Já para os clientes, o modelo vem ao encontro do novo perfil do viajante brasileiro: mais planejado, que coloca o momento de lazer em família como uma necessidade e não mais como uma possibilidade, e que busca novas experiências com preços competitivos”, afirma.

O cliente adquire, por exemplo, dez semanas de hospedagem hoje, por um determinado valor, e pode usufruir desse serviço ao longo de uma década sem que haja alteração no preço contratado, mesmo que a economia sofra variações substanciais, ou o câmbio apresente oscilações drásticas. “Outro diferencial é que viajar para o exterior fica muito mais acessível. Seria como um seguro de férias, beneficiando assim tanto o idealizador do produto quanto o comprador”.

 Nas propriedades fractional, Maria Carolina conta que os proprietários pagam uma taxa de manutenção diretamente para o empreendimento, de acordo com as características de seus serviços, infraestrutura e especificações. “O tempo de hospedagem nas casas é distribuído de forma com que cada sócio utilize quatro semanas ao ano. O proprietário pode também presentear alguém com esses períodos”.

Exemplos no Brasil

Entre os casos de sucesso no Brasil está o Rio Quente Resorts, em Caldas Novas (GO), um dos primeiros a ingressar na indústria de time share, em 1999, com a criação do Rio Quente Vacation Club. “Este é o segmento do turismo que mais cresce no mundo. Já superamos a marca de 20 mil famílias associadas, somos líderes do segmento no Brasil e estamos entre os três maiores do setor na América Latina”, diz Sergio Falquer, gerente geral de Experiência de Vacation Ownership da companhia.

De acordo com o executivo, o objetivo primordial do programa de férias baseado em tempo compartilhado é ampliar a ocupação do empreendimento hoteleiro, principalmente nas épocas de baixa temporada. “No Rio Quente, o sistema responde por cerca de 30% da ocupação dos oito hotéis do complexo”.

Entre os empreendimentos brasileiros vendidos em sistema fractional está o Quintas Private Residences, localizado em Sauípe, litoral norte da Bahia. “Pesquisas mundiais demonstram que proprietários de casas de segunda residência as utilizam por apenas 10% a 15% do tempo que poderiam e acabam dispendendo bastante dinheiro durante o ano para manter a propriedade. No modelo fractional, o proprietário usa seu tempo apenas para aproveitar seus momentos com a família e os amigos”, diz Esteban de La Cruz, diretor da Odebrecht Realizações Imobiliárias, responsável pelo desenvolvimento do Destino Sauípe, Comercial e Marketing.

O condomínio possui 163 casas que são comercializadas nos modelos fullownership (para um único dono) e fractional (modelo fracionado para até 12 proprietários), de acordo com a segmentação pré-estabelecida. “Além disso, o Quintas oferece ampla área de lazer com spa e fitness, duas quadras de tênis e uma de squash, campo de futebol society, parque infantil, apoio de praia, minigolfe, Canopy Walk, clube com cinema e restaurante”, completa Esteban de La Cruz.

Para José Ernesto Marino Neto, fundador e presidente da BSH International, os produtos dedicados ao time share e ao fractional não devem causar grande impacto nos hotéis existentes, ainda que seu futuro seja de crescimento maior que a média da hotelaria brasileira. “O usuário do time share não deseja ficar em um quarto de hotel tradicional. Ele prefere uma suíte com sala de estar e com, ao menos, uma pequena cozinha. É o usuário de longa estadia. Acredito que há oportunidades para novos empreendimentos desenhados especialmente para esses tipos de negócios”.