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O mundo está recalibrando a locação por temporada e o Brasil acompanha o movimento

Por Leonardo Volpatti

A locação de imóveis residenciais por curta temporada deixou de ser apenas uma inovação de distribuição no turismo. Em muitas cidades, ela passou a ser uma questão de política urbana. O debate envolve o estoque de moradias, o preço dos aluguéis, a convivência em edifícios residenciais, a segurança dos hóspedes, a concorrência com a hotelaria e a capacidade dos municípios de fiscalizar uma atividade anunciada em plataformas digitais.

O movimento internacional, contudo, não é uniforme. Barcelona decidiu eliminar progressivamente as licenças de apartamentos turísticos e não emitir novas autorizações para essa categoria. Nova York adotou um sistema de registro que, na prática, impede o aluguel da unidade inteira por menos de 30 dias em imóveis residenciais comuns. Tóquio distribuiu a regulação entre seus distritos, combinando um limite nacional de 180 dias com restrições locais de dias, zonas e operação. Paris reduziu para 90 dias o limite anual das residências principais e exige autorização e compensação para muitas residências secundárias. Lisboa criou áreas de contenção e Amsterdã passou a limitar a 15 noites por ano a locação turística em oito bairros.

Essas medidas têm algo em comum: o poder público está tentando retirar a atividade da zona de informalidade. O caminho escolhido, porém, não é necessariamente um banimento total. Em regra, trata-se de tornar a operação condicionada a uma licença, a um registro, a um limite temporal ou à compatibilidade com o zoneamento e a destinação do imóvel.

No Brasil, a controvérsia chegou a uma etapa particularmente importante no Superior Tribunal de Justiça. O Tema Repetitivo 1.443 poderá definir se uma convenção de condomínio que prevê destinação residencial é suficiente para impedir locações por curta temporada em plataformas digitais, mesmo sem uma proibição expressa. Se a resposta for afirmativa, parte dos apartamentos hoje potencialmente disponíveis para locação turística poderá ser retirada do inventário das plataformas por decisão do próprio condomínio. Se a resposta for negativa, a restrição provavelmente dependerá de uma cláusula clara e específica.

A decisão será relevante para hotéis, incorporadores, administradoras, plataformas e proprietários. Ela poderá alterar a oferta concorrente em determinados destinos, mas não deve ser confundida com uma declaração geral de ilegalidade do Airbnb ou de toda locação por temporada.

Uma tendência internacional, mas com instrumentos diferentes

Barcelona: a recuperação de moradias como política explícita

Barcelona é o exemplo mais próximo de uma eliminação progressiva da locação turística em apartamentos residenciais. Em junho de 2024, a Prefeitura anunciou que não renovaria as aproximadamente 10 mil licenças existentes para apartamentos de uso turístico. O calendário divulgado prevê que essas unidades deixem de operar como hospedagem turística até novembro de 2028 e retornem ao mercado habitacional, para venda ou locação.

A cidade também informou que não pretende criar uma nova categoria de licenças para apartamentos turísticos no plano urbanístico correspondente. A justificativa é direta: recuperar unidades para os moradores, enfrentar a pressão sobre os preços e evitar que pessoas sejam obrigadas a deixar Barcelona. A medida integra o plano municipal de habitação e convive com fiscalização de anúncios ilegais.

O ponto importante para o setor hoteleiro é a forma da intervenção. Barcelona não anunciou o fechamento imediato de todas as acomodações existentes. A estratégia é impedir novas licenças e deixar expirar, sem renovação, as autorizações atuais. Trata-se de uma decisão urbanística e habitacional que reduz estruturalmente o inventário de apartamentos turísticos em área residencial.

Nova York: não é banimento da plataforma, mas a unidade inteira não pode ser alugada livremente

Nova York seguiu um caminho diferente. A Local Law 18, adotada em 2022, criou um sistema de registro administrado pela Mayor’s Office of Special Enforcement. As plataformas de reserva, incluindo Airbnb, VRBO e Booking.com, não podem processar transações de locações de curta duração que não estejam verificadas pelo sistema municipal.

O regime é particularmente restritivo para imóveis residenciais comuns. A hospedagem por menos de 30 dias pressupõe, em síntese, que o anfitrião permaneça na mesma unidade durante a estadia e receba no máximo dois hóspedes pagantes. O aluguel integral da unidade por menos de 30 dias não é admitido nesse modelo. Há tratamento distinto para edifícios de ocupação transitória legalmente classificados como Class B e para estadias de 30 dias ou mais.

A própria cidade não descreve a regra como um banimento total. O sistema continua permitindo registros quando o imóvel, o anfitrião, o edifício e a operação atendem às exigências. A política, porém, reduz drasticamente o espaço para a locação profissionalizada de apartamentos residenciais inteiros e transfere para a plataforma o dever de verificar a regularidade da oferta.

Para a hotelaria, a consequência é evidente: a regulação não elimina a demanda por hospedagem, mas diferencia com maior rigor a operação residencial ocasional da exploração de unidades como um negócio de hospedagem. A cidade também mantém lista de edifícios nos quais a locação curta é proibida por lei, por contratos ou por regras de ocupação.

Tóquio: uma cidade, múltiplas regras locais

Tóquio mostra por que comparações simplistas podem induzir a erro. O sistema japonês permite a operação de hospedagem residencial por diferentes vias. A mais conhecida é o regime de minpaku, sujeito à notificação e ao limite nacional de 180 dias por ano. Também existem a autorização hoteleira prevista na legislação de hospedagem e, em áreas específicas, regimes de zona especial.

A regulação concreta depende do distrito. Shinjuku, por exemplo, já restringe a operação em zonas exclusivamente residenciais durante parte da semana e anunciou, em setembro de 2026, uma proposta para limitar novas operações nessas zonas e reduzir a atividade em áreas comerciais. Taito aprovou restrições para impedir operações em dias úteis a partir de outubro de 2026 para novas notificações. Chiyoda adotou limitações em áreas educacionais, em torno de escolas e em zonas densamente povoadas. Ota, por sua vez, mantém vias reguladas para a atividade, mas reforçou exigências de aviso a vizinhos, resposta a emergências, coleta de resíduos e atendimento presencial.

A experiência de Tóquio é instrutiva porque não opõe simplesmente “permitido” e “proibido”. O poder público preserva a oferta turística, mas impõe uma camada de compatibilidade territorial e operacional. Ruído, lixo, segurança, ausência de interlocutor e convivência com moradores são tratados como elementos regulatórios.

Paris: residência principal, compensação e limite de 90 dias

Paris mantém a possibilidade de locação turística, mas diferencia residência principal e residência secundária. A residência principal pode ser disponibilizada por até 90 dias por ano, desde que registrada e identificada no anúncio. Para muitos imóveis que não são residência principal, a exploração exige autorização de mudança de uso e compensação, com a transformação de área não residencial em habitação.

A legislação francesa também ampliou os mecanismos de registro, fiscalização e responsabilização das plataformas. A copropriedade deve informar, em determinados regulamentos novos, se a locação turística é permitida ou proibida. A jurisprudência francesa já admitiu restrições em copropriedades quando o regulamento reserva o imóvel ao uso residencial e a atividade turística produz incompatibilidade com a destinação e a tranquilidade do edifício.

A lógica parisiense combina preservação da moradia, controle de exploração quase hoteleira em apartamentos e manutenção de uma margem para renda ocasional. Não se trata de uma autorização irrestrita para qualquer unidade, tampouco de proibição absoluta de toda locação curta.

Lisboa: contenção territorial e fiscalização do estoque cadastrado

Lisboa adotou um modelo de áreas de contenção. O Regulamento Municipal do Alojamento Local, alterado no fim de 2025, considera área de contenção absoluta aquela em que a relação entre alojamentos locais e habitações permanentes alcança 10% ou mais. Nessas áreas, novos registros são, em regra, inadmissíveis, salvo exceções restritas ligadas a reabilitação, projetos de interesse público ou quartos em residência permanente.

Em áreas de contenção relativa, com relação igual ou superior a 5% e inferior a 10%, novos registros dependem de hipóteses excepcionais e de autorização municipal. O registro continua obrigatório e o número deve aparecer nos anúncios. Em fevereiro de 2026, a Câmara de Lisboa anunciou o cancelamento de milhares de registros inativos, em uma operação de limpeza do cadastro e combate aos chamados registros-fantasma.

O modelo lisboeta procura preservar a relevância econômica do alojamento local, mas impedir a concentração ilimitada em áreas sujeitas a pressão habitacional. A mensagem para o mercado é que a capacidade de entrada de novos imóveis pode ser definida territorialmente, e não apenas pela vontade do proprietário ou pela existência de demanda turística.

Amsterdã: 30 noites em regra, 15 noites em bairros pressionados

Amsterdã continua permitindo a locação turística da residência própria mediante licença, registro e comunicação prévia. A regra geral é de até 30 noites por ano e quatro hóspedes por estadia. Desde abril de 2026, oito bairros passaram a ter limite de 15 noites anuais. 

A legislação municipal também autoriza a criação de áreas de zero noites e prevê uma escalada regulatória caso a redução não seja suficiente para conter a perturbação e a pressão sobre a moradia. Até setembro de 2026, entretanto, não havia ato geral vigente que proibisse a locação turística em toda a cidade ou suspendesse universalmente novos registros.

O caso demonstra que um limite anual de noites pode funcionar como instrumento intermediário. Ele não elimina a hospedagem ocasional, mas dificulta a transformação de uma unidade residencial em operação contínua de curta permanência.

O padrão internacional: da liberdade presumida à autorização demonstrável

As experiências comparadas sugerem quatro mudanças na forma de regular a locação por temporada.

A primeira é a transformação do anúncio em atividade rastreável. Registro, número de licença, comunicação prévia e compartilhamento de dados tornam a plataforma parte do sistema de fiscalização. A segunda é o deslocamento da discussão para o território: bairros, zonas residenciais, áreas de pressão habitacional e edifícios passam a ter regras diferentes. A terceira é a diferenciação entre renda ocasional e exploração profissionalizada. A quarta é a valorização da convivência: ruído, lixo, acesso, segurança e circulação de pessoas são considerados impactos regulatórios, e não apenas problemas privados entre vizinhos.

Para a hotelaria, esse movimento pode produzir efeitos ambivalentes. De um lado, restrições a apartamentos residenciais tendem a reduzir a oferta concorrente em destinos onde a locação de curta temporada se expandiu de modo intenso. De outro, a maior formalização pode aproximar parte dessa oferta de uma operação profissional, com custos, obrigações e padrões de segurança mais próximos dos exigidos do setor hoteleiro.

O Brasil: a controvérsia chegou ao núcleo do condomínio residencial

No Brasil, o debate não está sendo resolvido por um banimento nacional. Ele se concentra, neste momento, na relação entre a propriedade da unidade, a convenção do condomínio e a destinação residencial do empreendimento.

O STJ afetou o Tema Repetitivo 1.443, sob relatoria do Ministro Raul Araújo, com os Recursos Especiais 2.272.537/SC e 2.272.536/SP. A questão oficial é definir se a cláusula de destinação residencial prevista na convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades por curto período em plataformas digitais, independentemente de proibição expressa.

O tema está apenas afetado. Ainda não há tese de mérito fixada. A Segunda Seção determinou a suspensão nacional dos processos individuais ou coletivos que tratem de questão jurídica idêntica, mas a suspensão não significa que toda controvérsia envolvendo Airbnb, locação, hospedagem ou condomínio esteja automaticamente paralisada.

A importância prática é grande. Se o STJ entender que a cláusula residencial, sozinha, basta para afastar a locação de curta temporada, condomínios residenciais poderão representar uma barreira de entrada para apartamentos que hoje integram ou poderiam integrar o inventário de plataformas. A restrição não surgiria de uma proibição nacional ao Airbnb, mas da interpretação conferida à convenção condominial e à destinação do empreendimento.

Se, ao contrário, o Tribunal entender que a cláusula residencial não é suficiente sem uma proibição específica, o condomínio provavelmente terá de aprovar uma regra expressa, respeitando o quórum e os requisitos aplicáveis. A controvérsia, portanto, não é apenas sobre o aplicativo. É sobre a densidade normativa da palavra “residencial” em um condomínio edilício.

O precedente recente do STJ: REsp 2.121.055/MG

Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção julgou o REsp 2.121.055/MG, relatado pela Ministra Nancy Andrighi, por maioria de cinco votos a quatro. O acórdão foi publicado em 29 de junho de 2026.

O Tribunal não classificou automaticamente toda oferta em plataforma como locação por temporada nem como hospedagem hoteleira. O acórdão utilizou a categoria de contratos atípicos de curta estadia. Ao mesmo tempo, estabeleceu que a exploração reiterada ou profissionalizada pode descaracterizar a destinação residencial. Entre os elementos considerados estão a frequência e a habitualidade da oferta, a baixa quantidade de diárias, a disponibilização de diversos cômodos a pessoas desconhecidas e a prestação de serviços como limpeza diária, lavanderia, refeições, recepção ou concierge.

No caso concreto, a maioria concluiu que a atividade se afastava da destinação residencial. Aplicou o art. 1.336, IV, do Código Civil, que exige que o condômino dê à unidade a mesma destinação da edificação e não a utilize de modo prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança. Para a mudança de destinação, aplicou o art. 1.351 do Código Civil, atualmente associado ao quórum de dois terços.

O voto vencido do Ministro Antonio Carlos Ferreira adotou uma leitura mais favorável à liberdade do proprietário. Sem proibição expressa, a locação por plataforma não deveria ser presumida incompatível com a residência. A divergência mostra que o caso não encerrou o assunto; ao contrário, evidenciou a necessidade de um precedente repetitivo.

A relação com o art. 48 da Lei do Inquilinato também é essencial. A norma reconhece a locação para temporada destinada à residência temporária do locatário, por prazo não superior a 90 dias. O debate do STJ não pode simplesmente transformar toda estadia inferior a 90 dias em hotelaria ou contrato atípico. O prazo é um elemento, mas a classificação e a compatibilidade condominial dependem do conjunto de circunstâncias.

O precedente da Terceira Turma não deve ser confundido com o repetitivo

A lembrança de um caso da Terceira Turma está correta, mas se refere a um processo anterior. No REsp 1.884.483/PR, julgado em 23 de novembro de 2021, o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva relatou a controvérsia sobre assembleia que proibira locações inferiores a 90 dias. A Turma admitiu a restrição em condomínio com destinação exclusivamente residencial e considerou relevantes a rotatividade, o profissionalismo e os efeitos sobre sossego, salubridade e segurança.

Também houve o REsp 1.819.075/RS, julgado pela Quarta Turma em abril de 2021, no qual prevaleceu o voto do Ministro Raul Araújo. A decisão tratou a atividade examinada como contrato atípico de hospedagem, especialmente por causa da alta rotatividade e da oferta de serviços.

Esses precedentes ajudam a compreender a origem da controvérsia, mas não são o Tema 1.443. O repetitivo terá de uniformizar o critério para situações em que a convenção contém uma cláusula de destinação residencial, mas não contém uma vedação textual à locação por curta temporada.

O que está em jogo para hotéis

O impacto é urbanístico e imobiliário. Incorporadores e administradores precisarão prestar mais atenção à destinação do empreendimento, à redação da convenção e à compatibilidade entre uso residencial, locação por temporada e exploração hoteleira. Um condomínio que pretenda admitir estadias curtas deve considerar essa finalidade desde a concepção, em vez de deixar a questão para um conflito posterior entre proprietário, síndico e vizinhos.

Há também o impacto é operacional. O precedente do STJ sugere que a distinção entre uma locação ocasional e uma operação de hospedagem será avaliada por fatos concretos. Frequência, número de diárias, serviços, controle de acesso, atendimento, rotatividade e profissionalização podem influenciar o enquadramento. Para o mercado, isso significa que o desenho da operação pode ser tão relevante quanto o canal de venda.

O quarto impacto é regulatório. A tendência internacional mostra que municípios podem criar sistemas de registro, limites territoriais e deveres para plataformas. Mesmo que o Tema 1.443 seja resolvido favoravelmente à locação em determinadas hipóteses, isso não impede que municípios brasileiros adotem regras urbanísticas, sanitárias, turísticas ou de fiscalização dentro de sua competência.

Conclusão: novas regras em movimento

A locação por temporada está atravessando uma fase de maturidade regulatória. O modelo que cresceu com baixa fricção passou a enfrentar perguntas que a tecnologia não eliminou: quantas unidades residenciais podem ser convertidas em hospedagem? Qual é o impacto sobre a moradia? Quando uma renda ocasional se transforma em exploração profissional? Quem deve responder por segurança, lixo, ruído e acesso? E qual é o limite do poder de um condomínio para proteger sua destinação?

Barcelona, Nova York, Tóquio, Paris, Lisboa e Amsterdã oferecem respostas diferentes, mas todas indicam que a atividade será cada vez mais condicionada a regras verificáveis. O Brasil não está fora desse movimento. O STJ pode decidir que a destinação residencial já contém uma barreira suficiente contra determinada forma de curta estadia ou pode exigir uma proibição condominial expressa. Em qualquer cenário, a decisão terá efeitos sobre o inventário de imóveis disponíveis nas plataformas e sobre a relação competitiva entre hospedagem residencial e hotelaria formal.

O futuro da hospedagem de curta duração será menos definido por uma plataforma e mais pela combinação entre política urbana, regras condominiais e profissionalização da operação.

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Leonardo Volpatti é advogado com atuação no setor de turismo

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