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Condotéis – Vem aí a terceira geração, mais organizada e com um manual de boas práticas

A hotelaria brasileira está prestes a viver um novo boom e um segmento, em especial, pode voltar a dominar as atenções do mercado. A exemplo do que ocorreu na década de 80, aplicar dinheiro na compra de uma ou mais unidades habitacionais e disponibilizá-las em um pool de locação hoteleira tem se mostrado um negócio atraente para pequenos investidores e não faltam lançamentos para esse público.

Setin, Odebrecht, Brookfield, JHSF, Ancar, Wrobel, Riviera e Paranasa são algumas das incorporadoras envolvidas em projetos já casados com redes como Accor, Atlantica, Intercity, Nobile e SuperClubs, entre outras, para a construção de hotéis em Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo, Santa Catarina e grandes capitais do Norte e Nordeste brasileiros, para a construção de hotéis viabilizados por meio de investimentos pulverizados.

A Accor e a Atlantica se destacam entre as que mantêm estratégias agressivas de crescimento por meio desse modelo, assim como a maioria dos outros grandes grupos hoteleiros internacionais, em maior ou menor escala. O desafio da vez é tentar ordenar esse processo de forma a que não se repita o problema de super oferta que ocorreu em décadas passadas, como afirma o diretor da HotelInvest, Cristiano Vasques. “O excesso de lançamento de quartos, na ocasião, derrubou os mercados hoteleiros de norte a sul do País. Investidores e hoteleiros amargaram anos de prejuízos ou resultados medíocres”, informa Vasques, lembrando, entretanto, que a diferença do cenário de hoje é a maior compreensão que há sobre o conceito, em si. “Para quem não está familiarizado com o termo, condotéis são empreendimentos hoteleiros em que cada quarto é vendido no mercado imobiliário, como acontece com salas comerciais ou apartamentos residenciais. Eles são um pouco diferentes dos antigos flats ou apart-hotéis, pois todos os quartos são obrigatoriamente colocados no pool de locação”, explica.

O consenso geral é de que o mercado agora está maduro e pronto para a chamada terceira geração de condotéis, que chega também como solução para a falta de financiamentos bancários, como aponta o diretor de Desenvolvimento da Intercity, Sérgio Bueno. A rede, que já opera empreendimentos nesse modelo em Jundiaí (SP) e Cuiabá (MT), tem planos para operar pelo menos mais 14, de um toda de 15 que tem no projeto de expansão. A próxima abertura deve ocorrer na capital baiana, até o início do segundo semestre.

Da mesma opinião é Roberto Bertino, diretor Executivo da Nobile Hotéis, que tem a aposta quase que toda depositada nas regiões norte e nordeste e na categoria de resorts, diferentemente da maior parte das outras redes, cujo foco é a oferta para o público corporativo. Sem revelar detalhes, Bertino afirma ter pelo menos dois grandes projetos bem próximos de serem lançados, além das unidades que já opera em Pernambuco e Brasília, sob a bandeira Beach Class by Nobile.

Da Accor, um dos projetos recém-lançados é o do Novotel Santos, no litoral paulista, envolvendo investimentos da ordem de R$ 60 milhões e instituindo o conceito Next, ainda inédito no Brasil. Serão quartos com medidas diferenciadas e mais recursos tecnológicos colocados à disposição dos hóspedes. O acordo para a construção foi firmado com a Odebrecht Realizações Imobiliárias e a Franz Construtora, que prometem a entrega no primeiro semestre de 2016.

Abel Castro, diretor de Desenvolvimento e Novos Negócios da Accor para a América Latina, também destaca o momento atual como de maior profissionalismo de todos os envolvidos no processo. “Hoje o mercado dispõe de uma ampla rede de informações, o que torna o negócio bem mais confiável e com uma lucratividade fácil de mensurar, especialmente a partir de 2008, quando a hotelaria começou a recuperar os índices de diária média que por quase uma década seguiram em queda”, pondera Abel, que vê nesse cenário uma das justificativas que têm induzido mais investimentos no setor e, em especial, no modelo condotel.

Os 228 quartos do Novotel estarão agregados ao projeto Legend da Odebrecht Realizações, que compreende ainda apartamentos residenciais e uma nova sede para o Clube Sírio Libanês. São os chamados empreendimentos multiuso, outra tendência que deverá ganhar corpo nos próximos anos. “Com os altos preços dos terrenos, os condomínios multiuso têm sido uma solução para otimizar os custos com a construção e diversificar o perfil do investidor”, comenta o diretor da Accor que também acredita muito nos negócios desenvolvidos por meio de fundos de pensão, onde a comercialização não é feita por unidade habitacional ou lote, mas por cotas, com preço a partir de R$ 10 mil, o que pode ser uma chamariz para os pequenos investidores.

MELHORES PRÁTICAS

Quem também está atento ao movimento é o Sindicato da Habitação (Secovi), que no último dia 27 lançou o Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados. A publicação foi produzida “por um time de notáveis”, como conta o diretor, Caio Sergio Calfat Jacob. “Há cerca de dois anos começamos a formar um grupo de trabalho multidisciplinar para a formatação do manual. O grupo tem representantes de redes hoteleiras, entidades, consultores e outros segmentos envolvidos na construção, incorporação e venda desse tipo de empreendimento e passou por uma análise criteriosa do nosso conselho consultivo. “O manual não é uma lei, código ou regulamento. É um aconselhador de práticas usuais no mercado. A peça que faltava no arcabouço legal”, explica o diretor da HotelInvest, Diogo Canteras, que atuou como consultor e coordenador geral na elaboração deste manual.

“Todo esse trabalho resultou em uma publicação de altíssimo grau de aprofundamento e com orientações para cada um dos participantes dos processos de planejamento, desenvolvimento e gestão dos condotéis”, reiterou Caio Calfat, coordenador desse Núcleo Turístico-Imobiliário e Hoteleiro que se formou no Sindicato.

De acordo com Calfat, além da versão eletrônica disponível no site do Secovi (WWW.secovi.com.br), foram produzidos cerca de dez mil exemplares impressos, contendo todas as etapas do projeto hoteleiro, incluindo referências e parâmetros para a estruturação do empreendimento. “Sugere que seja feito um estudo de viabilidade econômica com uma metodologia internacionalmente aceita, que é a do Appraisal Institute, dos Estados Unidos”, indica Canteras, acrescentando que o modelo é de fácil aplicação e permite comparar e medir a viabilidade econômica com clareza.