Condotéis: terceira onda pode passar por nova regulamentação no Brasil

Apelo da rentabilidade sem alerta para os riscos chamou a atenção da Comissão de Valores Mobiliários para o mercado

Sustentando-se no mercado há quase quatro décadas como alternativa para viabilizar a expansão hoteleira nacional, especialmente da modalidade econômica, os condotéis ingressaram há dois anos em uma nova onda de crescimento, a segunda em maior escala, após um período de estagnação do segmento vivido entre 2001 e 2011. Calcado em um modelo de negócio que permite a viabilização da construção a partir da divisão e comercialização da propriedade em unidades autônomas, onde cada quarto pode ser vendido individualmente, os condotéis ganharam a atenção do mercado imobiliário e se posicionaram como um grande e atraente filão de negócio para pequenos investidores.

Diferentemente dos flats e apart-hotéis, que com a mesma proposta de comercialização e atendimento de demanda se proliferaram no mercado nas décadas de 1980 e 1990, gerando uma polêmica acirrada e ainda não encerrada com a hotelaria independente – marcadamente pelos menores custos de construção e encargos fiscais – os condotéis prometiam mais transparência no modelo de negócio, 100% focado na operação hoteleira, e não mais no uso misto (residencial com pool hoteleiro).

Por iniciativa do Sindicato da Habitação (Secovi), um Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados chegou a ser produzido e lançado em 2012 por um núcleo de trabalho formado por representantes de redes hoteleiras, entidades, consultores e outros segmentos envolvidos na construção, incorporação e venda desse tipo de empreendimento, como forma de ordenar a estruturação dos condotéis e delimitar as responsabilidades de cada ponta do projeto.

Entre um ciclo e outro de negócios oriundos da construção de flats, apart-hotéis e condotéis, foram produzidos mais de R$ 50 bilhões em ativos, viabilizados por centenas de milhares de investidores. Na última onda dos apart-hotéis a CVM não interveio porque com o advento da Lei 10.303/01 houve uma mudança na lei 6.385/76, estendendendo o âmbito de atuação da Autarquia à fiscalização de todos os contratos ofertados publicamente, ou quaisquer outros títulos e contratos de investimento coletivo, que gerem direito de participação, parceria ou remuneração, inclusive resultante de prestação de serviços (caso dos meios de hospedagem), cujos rendimentos advêm do esforço do empreendedor ou de terceiros. Assim, com essa alteração legal, o condotel passou a ser também considerado um valor mobiliário e, portanto, ficou sob o manto regulador da CVM.

O setor em alerta

O primeiro alerta ao setor foi dado via um comunicado emitido pela CVM em dezembro do ano passado, já motivado pelo excesso de ofertas irregulares de investimento em empreendimentos imobiliários. O apelo da rentabilidade sem alerta para os riscos foi um dos problemas observados nos materiais publicitários nas ofertas de condotéis inseridos nas propostas de investimento, de responsabilidade do conjunto de ofertantes, nomeadamente os construtores, incorporadores, corretores imobiliários e operadores hoteleiros.
Incluem-se como oferta pública, segundo o comunicado, a publicidade veiculada em TV, rádio, jornais, e também por correio eletrônico (e-mail marketing), enviado por corretores de imóveis ou outros representantes de incorporadores, onde são apresentadas tais oportunidades e sua virtual lucratividade.

O comunicado chama ainda a atenção dos incorporadores, corretores de imóveis e demais participantes do mercado imobiliário para o disposto nos art. 2º, inciso IX, e art. 19, ambos da mesma Lei nº 6.385/76, anteriormente mencionada, que determina que as ofertas de investimento que utilizarem a forma e os meios de divulgação acima descritos devem ser previamente registradas na CVM e somente podem ser realizadas por sociedades também registradas na Autarquia.

O comunicado caiu como uma bomba sobre o mercado e todos os players envolvidos, diante da iminência de uma nova e pesada regulamentação para o setor, até então pautado pela Lei 4.591, que rege a Incorporação Imobiliária. Temem, além do ônus legal envolvido, uma paralisação na onda de expansão com as restrições que podem advir com a possível nova regulamentação.

Leitura diferente desse processo tem José Ernesto Marino Neto, professor de investimentos hoteleiros na Fundação Getúlio Vargas, de quem por meio do Núcleo de Estudos Avançados em Turismo e Hotelaria mantido pela instituição (Neath), partiu a iniciativa de promover duas mesas redondas reunindo agentes do setor, como o Secovi e a Associação de Dirigentes do Mercado Imobiliário (Ademi), representantes da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) e da própria CVM. “A lei mudou, a jurisprudência se consolidou e, em ambos os casos, a favor dos investidores”, defende Marino, para quem a intervenção da Autarquia não é uma “caças às bruxas”, mas uma oportunidade para o encontro de um norte orientador para o mercado, que viveu sucessivas mudanças de regulamentação, marcadamente na última década. De acordo com o professor, dos 422 empreendimentos que estão em construção hoje no Brasil, somando cerca de R$ 12 bilhões em investimento e com abertura prevista até 2016, aproximadamente 300 se inserem na categoria de condotel.

“Consideramos que seria adequado promover uma interação entre esses dois mundos, pois a indústria imobiliária não reconhece a CVM como órgão regulador e a CVM detém pouco conhecimento sobre o mercado imobiliário. Estávamos à frente de uma situação nova que merecia uma ação imediata e que permitisse aos ‘atores’ entenderem-se uns aos outros. A indústria de condotéis tem 40 anos de história e regras próprias. A CVM deveria conhecer isso. Em contrapartida, a legislação de mercado de capitais exige da CVM uma atuação como regulador quando se trata de valores mobiliários, e o mercado imobiliário deveria conhecer as preocupações e atitudes da Autarquia”, avaliou Marino na ata do primeiro encontro realizado em fevereiro deste ano.

Desde então, e após alguns encontros mantidos também com agentes do setor por iniciativa própria, a CVM vem estudando a elaboração de uma regulamentação específica para as ofertas públicas de contratos de investimento coletivo em empreendimentos hoteleiros, diante de um eventual enquadramento no conceito de valor mobiliário. Segundo a Autarquia, há cerca de 50 processos investigativos analisando operações envolvendo oferta pública de contratos de investimento coletivo em condotéis, e cerca de dez pedidos de dispensa de registro para operações dessa natureza, com apenas um deferimento até o fechamento desta edição.

Dispensa condicionada

O primeiro contrato a receber a dispensa de registro foi o do Best Western Premier Arpoador Fashion Hotel, no Rio de Janeiro, projeto da Arpoador Fashion Hotel Empreendimento com incorporação da Incortel Vitória Consultoria e Hotelaria. “Após entendimento da CVM, o projeto obteve dispensa de registro e sua comercialização foi liberada,” comemora Romero Valença, diretor de Desenvolvimento de Negócios da Incortel. “Este envolvimento serviu para esclarecer que o que fazemos, projetamos e empreendemos é de fato uma atividade imobiliária, onde caracterizadamente o investidor está efetivamente comprando uma parte do todo de um hotel, seja fração hoteleira ou unidade hoteleira, representado através de uma escritura pública com registro no cartório de imóveis e ainda, possuidor de um contrato de administração/locação sob uma bandeira hoteleira, no nosso caso, a Best Western”.

Ainda de acordo com o diretor, a incorporação não sofreu nenhuma alteração. “O processo de venda ganhou muita força e qualidade, pois todos os números do estudo de viabilidade do empreendimento e pesquisa de mercado passaram por perícia independente e pelo crivo da CVM, aumentando a credibilidade do investimento e tornando as informações mais acessíveis ao investidor”.
A ata da reunião extraordinária emitida pelo Colegiado da CVM, no entanto, condicionou a dispensa a requisitos que podem balizar as próximas análises, e cujo objetivo, segundo atestam, não é outro se não garantir que os investidores tenham acesso a dados que lhes permitam tomar decisões de investimento quando devidamente informados, em especial no que se refere aos riscos envolvidos. Uma das medidas da regulamentação pode determinar que a oferta pública em análise deva ser exclusivamente destinada a quem se enquadre no conceito de investidor qualificado, ou seja, que atestem possuir ao menos R$ 300 mil em valores mobiliários, ou, alternativamente, disponibilidade em investir no mínimo R$ 1 milhão na oferta em questão. A CVM inovou nessa decisão e criou a figura do investidor credenciado, definindo-o como aquele que possa comprovar um patrimônio mínimo de R$ 1,5 milhão.

Já para quem não passar pelo crivo, as penalidades que a CVM pode atribuir vão desde uma simples advertência até a suspensão do exercício de cargo de administrador de companhia aberta ou de entidade do sistema de distribuição de valores; inabilitação para o exercício de atividades no mercado, com a suspensão ou cassação da autorização ou registro para o exercício das atividades de que trata a lei; passando por multas que podem ser estabelecidas em quinhentas vezes o valor nominal de urna Obrigação Reajustável do Tesouro Nacional; 30% do valor da emissão ou operação irregular; ou ainda multa cominada pela inexecução de ordem da Comissão não excedendo dez vezes o valor nominal de uma Obrigação Reajustável do Tesouro Nacional por dia de atraso no seu cumprimento.

Além disso, vender valores mobiliários sem autorização legal pode configurar crime contra o sistema financeiro nacional. Quando a CVM enfrenta uma situação desse tipo, o caso é encaminhado ao Ministério Público Federal para as devidas providências.

Após moderar duas mesas redondas conduzidas pela FGV sobre o assunto, José Ernesto Marino Neto acredita que a CVM já indicou um caminho de dispensa de registro de oferta pública de condotéis, porém acredita que haverá uma distinção entre dois modelos. “Há o condotel organizado pelo Código Civil no qual os incorporadores alienam frações imobiliárias e há o condotel organizado de acordo com a lei de incorporações imobiliárias no qual se aliena as unidades autônomas. Como há muita segurança jurídica com as unidades autônomas acredito que a CVM tende a dispensar a figura do investidor qualificado e do investidor credenciado para esse tipo de condotel, mas não acredito que ela venha a ceder em nada mais, além disso. O princípio de proteção do investidor com a publicação dos estudos de viabilidade e dos fatores de risco, de declaração do investidor atestando sua ciência sobre esses riscos, e de mais transparência na operação com a auditoria trimestral, contribuirá de forma decisiva na maior profissionalização dessa indústria”, conclui.

O desenvolvimento da hotelaria brasileira na linha do tempo

Até 1960 – A maioria dos hotéis construídos por famílias ricas, e muitas vezes com apoio de recursos governamentais. O Copacabana Palace (RJ) é um exemplo dessa fase;
1964 – Início do governo militar;
1986 – Incentivos financeiros e fiscais atraíram companhias internacionais ao Brasil, como Accor, ITT Sheraton, InterContinental, entre outras, que instalaram aqui propriedades;
1990 – Início do governo Collor e mercado super ofertado em razão de uma diminuição da demanda causado pelas crises econômicas. Era dos apart-hotéis, produtos imobiliários com características bastante específicas – quitinetes que podiam ser colocadas ou retiradas do pool hoteleiro;
1994 – Com a estabilidade econômica do Plano Real houve o incentivo a investimentos produtivos e havia percepção generalizada de que hotelaria era um grande negócio, deflagrando um encontro de interesses entre incorporadores imobiliários e administradores hoteleiros. Era dos flat services – quartos hoteleiros em empreendimentos residenciais com programas restritivos para proprietários retirarem suas unidades do pool hoteleiro;
2003 – O Brasil passa por um ciclo econômico de prosperidade, mas marcado por um período de pouco desenvolvimento de novas propriedades hoteleiras que perdurou de 2001 a 2011;
2012 – Prenúncio de uma nova onda de desenvolvimento, com forte predominância do modelo de condotéis, totalmente restrito para uso residencial.

Entenda o arcabouço legal que envolve os condotéis

Lei n° 4.591/64 – Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias
Lei 6.385/76, artigo II – Nova definição do conceito de valor mobiliário
Lei 6.404/76 – Rege contabilmente as Sociedades Anônimas
10.303/2001 – Altera e acrescenta dispositivos na Lei nº 6.404/76, introduzindo o conceito genérico de security

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