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Amcham (SP) recebe edição 2023 da Imobtur

Um dia de expertise compartilhado para meios de hospedagem, aluguel de curta temporada e empreendimentos imobiliário-turísticos

Organizado pelo Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil (Adit Brasil), o Imobtur 2023 aconteceu na sede da Câmara Americana de Comércio para o Brasil (Amcham Brasil) durante toda a quarta-feira, 29, e levou à tona assuntos que ainda precisam de muito debate.

Um deles foi o aluguel de curta temporada, ou Short Term Rental (STR), que vem causando uma revolução, até urbanística, principalmente nos grandes centros por conta da promessa de alta lucratividade, pouco fator humano envolvido e observação do comportamento dos mais jovens e sua relação com o mundo digital.

Sobre o assunto, o painel mediado por Felipe Cavalcante, fundador do Adit Brasil e atual presidente de honra da entidade, teve a participação de nomes robustos do mercado como Beto Caputo, CEO da Atrio Hotéis; Eduardo Giestas, CEO da Atlântica Hospitality International; e Allan Sztokfisz, co-fundador e CEO da Charlie. Todos de companhias estruturadas e, com exceção da Charlie, já experts na hotelaria tradicional.

Não houve debate, uníssonas foram as palavras: o modelo de STR é disruptivo e focado na administração remota e digital, oferece rentabilidade, em média, 30% acima que uma operação hoteleira, por exemplo. Não se falou em tributação e regulação parelha à hotelaria tradicional nem na escassez de geração de empregos. Segundo Sztokfisz, a marca tem empreendimentos que a geração de empregos é zero. Outro ponto de consenso foi a dificuldade menor de relação com os investidores. 

Senior Living – Residencial para idosos

O Senior Living, mercado já maduro na Europa e nos Estados Unidos, por aqui começa a ganhar forma mais ao Sul, em Porto Alegre (RS), com empreendimentos como o Magno Moinhos de Vento. No painel apresentado por Caio Calfat, presidente da ADIT Brasil e da Caio Calfat Consulting; e Marcelo Gonçalves, sócio-consultor da Brain Inteligência Estratégica, o modelo foi apresentado, assim como uma grande pesquisa realizada pelas empresas.

Os resultados mostraram um desejo de compra de 30%. Em contrapartida, uma recusa ao formato de 63%. São os primeiros passos de um segmento que, culturalmente, tem apego às relações familiares, o que também apontou o estudo. Segundo Calfat, o fator humano e o treinamento ajudam a determinar o sucesso de um empreendimento desse modelo.

Reforma tributária

Mediado por Paulo Mendonça, sócio da Marrey Mendonça Advogados, o ponto nessa apresentação foi elucidar como tramita a reforma tributária no congresso. Para falar a respeito foram convidados Ana Biselli, presidente executiva da Resorts Brasil; Orlando Souza, presidente executivo do Fórum dos Operadores Hoteleiros do Brasil (FOHB); e o advogado tributarista Thiago de Mattos Marques, que afirmou existir um compromisso pessoal do presidente da Câmara dos deputados, Arthur Lira (PP-AL), em colocar na pauta do plenário o regime específico de tributação para a proposta de emenda à Constituição 45/2019.

A PEC45 propõe substituir cinco tributos considerados “disfuncionais” pelo Governo Federal (ISS, ICMS, PIS, Cofins e IPI) por um IVA formado pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) no âmbito dos estados e municípios; a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Seletivo (IS), na esfera Federal.

A hotelaria foi contemplada com um regime específico de tributação para a alíquota cogitada do novo IVA, que é de 27%, essa desoneração ainda será discutida em uma lei complementar, mas ainda não se sabe qual será ao certo – o setor hoteleiro pede 10%. Para Marques, essa lei complementar será crucial. Ele também expõe que em todo o mundo existe uma diferenciação tributária para os setores de turismo e hotelaria.

Já Ana Biselli, da ABR, pediu que seja feita pressão nos parlamentares. “Cada um deve procurar seus representantes locais na Câmara dos Deputados e apresentar a importância, inclusive social, da hotelaria. A união é fundamental agora”, apontou. Orlando Souza comentou a dificuldade de convencimento da classe política e do esforço hercúleo que foi feito apenas para aparecer a palavra ‘hotelaria’ no texto dessa lei complementar da PEC 45.

A força da hotelaria de luxo no mercado imobiliário

Seja o luxo puro ou o de experiências, o mercado pede por novos produtos, como o Altar – marca criada por Facundo Guerra e Pedro Lira que construiu uma casa flutuante em Joanópolis, no interior de São Paulo. Foi um grande sucesso. Guerra se tornou famoso por transformar equipamentos e criar conceitos desde da época do Pan Am no Roof Top do extinto Maksoud Plaza, passando pelo bar dos Arcos no Teatro Municipal de São Paulo e, mais recentemente, reabriu uma das casas mais tradicionais da madrugada paulistana o Love Story.

O local, que havia fechado as portas como um ‘inferninho’, nas mãos de Guerra se tornou em uma das casas mais badaladas e descoladas do Brasil. Agora, a LOVE leva para São Paulo o glamour de cidades como Paris ou Londres. “Não entrego produtos, entrego experiências”, afirma o empresário. E assim foi com o projeto da Casa Altar realizado com o sócio Pedro Lira.

Por outro lado, para falar sobre o luxo puro, José Romeu Ferraz, presidente do TXAI Resort; Ilan Elkain, CEO da Cidade Matarazzo/Rosewood São Paulo; e Marcio Moraes, CEO da Even, foram os convidados. Mediados por Caio Calfat, os executivos debateram o potencial desse segmento no Brasil.

A chegada do Cidade Matarazzo com o hotel Rosewood, o edifício residencial Mata Atlantica, o Coworking Ayahuasca, o Casa Bradesco de criatividade e, futuramente, o SOHO House, uma espécie de hotel para associados de alto padrão, todo esse complexo transformou a região onde está instalado – a duas quadras da Avenida Paulista, na capital. Entretanto, no início, tanto os players quanto os consultores diziam que era o projeto certo no lugar errado.

Ao ser questionado pela hotelnews sobre como percebia esse movimento, o CEO do Cidade Matarazzo prontamente respondeu que todo o projeto só aconteceu por conta da ousadia e genialidade de Alex Allard, principal investidor. Caio Calfat afirmou que não fazia parte dos que não acreditavam no projeto.

Esse foi o gancho para o CEO da Even, Marcio Moraes, dizer que o mesmo acontecerá com a chegada do Faena, marca que transformou a região de Puerto Madero em Buenos Aires e deu nova vida a Miami Beach, e que será construído próximo ao Largo da Batata, no bairro de Pinheiros em São Paulo. “Já estamos negociando com o entorno. Queremos transformar toda região em um centro de entretenimento e gastronomia”.

Jose Romeu, do TXAI, em dado momento afirmou que os preços dos bilhetes aéreos tornam os empreendimentos mais arriscados, mas prontamente foi interrompido por Caio Calfat, que enalteceu o trabalho do Governo de João Dória Jr. e de seu secretário de Turismo, Vinicius Lummertz, dizendo que sem o esforço para redução do ICMS para o querosene de aviação os preços estariam ainda mais altos. Acrescentou, ainda, a criação do Stop over, além da promessa da construção de nove novos aeroportos no estado, que aumentará o número de voos.

Já o Arquiteto e empresário Thiago Monteiro, sócio de empreendimentos como Pedras do Patacho e Casa Brasileira, ressalta a importância da arquitetura sensorial como um diferencial arquitetônico, o uso e pesquisa de elementos que se cruzam com o storytelling da propriedade e a funcionalidade nas aplicações o que ele chama de ‘O Luxo pela escassez’ sugerindo que o projeto arquitetônico transforma o empreendimento único.

O Adit Brasil e seus subprodutos, como o Imobtur, vem se tornando o principal fórum de debates de temas disruptivos que extrapolam e até unem a hotelaria e o turismo no Brasil.