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2019
08
01

O tripé da multipropriedade

multipropriedade, cristiano vasques

O clima de incerteza política e a indefinição eleitoral levaram o dólar ao patamar de mais de R$ 4,00 no fim de agosto. Enquanto não houver definição de favoritos, e vencedor, enquanto esse vencedor não indicar com clareza quais suas prioridades e enquanto não se mostrar capaz de executar seus planos, não parece razoável esperar algum alívio no câmbio. 

Mesmo que o desfecho seja alinhado às expectativas do mercado, a tendência é que o real continue depreciado. Essa situação é favorável ao turismo de lazer, cujos principais beneficiados são os resorts. 

Na coluna da edição passada expliquei que, além do câmbio, essa tendência é reforçada pelo desenvolvimento da indústria de tempo compartilhado. Apesar do vento em popa, esse negócio, no modelo atual de pontos intercambiáveis, é extremamente complexo e ainda está dando seus primeiros passos mais consistentes no Brasil. Os primeiros empreendimentos estruturados especificamente com essa finalidade foram inaugurados nos últimos meses.

Enquanto os desbravadores tentam avaliar os erros e acertos com a carruagem em movimento, cabe uma reflexão sobre os pilares do sucesso do modelo de multipropriedade turística. Nesse sentido, valem nossas lições aprendidas em quase duas décadas de projetos de resorts no Brasil e na própria história do desenvolvimento da indústria de timeshare nos EUA, berço desse negócio. Lá, tempo compartilhado é, antes de qualquer coisa, um conceito que remete à divisão do uso de um bem e serviço. Pode valer para bicicletas urbanas, helicópteros, barcos, imóveis ou férias. Em relação às férias e imóveis, a diferença se limita ao tempo de uso e à existência ou não de um título de propriedade.

Os grandes complexos turísticos são geralmente estruturados a partir de um tripé: hotéis, atrativos e imóveis. A oferta de produtos e serviços desse modelo é variada e passa pela venda de uso do atrativo, de diárias de hotel, de semanas de timeshare e de escrituras de frações dos imóveis. 

O objetivo desse tripé é a criação de valor mútuo. O atrativo gera demanda para o hotel, que presta serviços para os clientes do atrativo e usuários dos imóveis, cujas venda e ocupação, por sua vez, fortalecem o caixa operacional dos demais. Um caso claro de sinergia, onde o todo é maior que as partes isoladas.

Dessa sinergia, além dos efeitos óbvios de criação de valor no lançamento do negócio – pode se tornar uma oferta extremamente atraente aos olhos do consumidor – existem efeitos positivos mais duradouros. Se bem montado, esse negócio tem maiores chances de se manter atrativo e bem gerido ao longo do tempo, permitindo reinvestimento e valorização nos seus componentes (hotel, atrativo e imóveis) e beneficiando o próprio destino no qual está inserido.

Aqui há um fenômeno de muito impacto social, econômico e ambiental muito interessante. Sai de cena a venda imobiliária que forma um típico destino de segunda residência turística, modelo de desenvolvimento muito comum no litoral e nas serras brasileiras. Além dos impactos socioambientais claros, esse modelo cria um destino no qual há grande sazonalidade e muita ociosidade do capital imobiliário investido. 

Com o modelo do tripé no seu lugar, cria-se um destino dinâmico, bem gerido, muito atrativo, que maximiza o capital investido, muito competitivo dentro do setor turístico brasileiro e, portanto, que gera muito mais emprego, oportunidades e riqueza. Sem dúvida, pode se tornar uma nova (e ótima) forma de gerar desenvolvimento através do turismo.

Cristiano Vasques é engenheiro de produção (Poli-USP) e especialista em gestão do turismo e hotelaria (FGV). É sócio da HotelInvest e managing director da HVS South America. Contato: cvasques@hvs.com

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