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2018
03
12

Contratos de operação hoteleira

POR PAULO MÉLEGA

Existem várias formas de estruturar a operação de um hotel. A mais antiga e tradicional é a Operação Independente, em que o próprio proprietário administra o seu hotel. Essa alternativa traz como vantagem o fato de todo o rendimento advindo da operação ser exclusivamente do proprietário do empreendimento, o que pode representar uma maximização do investimento nos casos de um hotel com bom desempenho. Além disso, a operação independente garante ao proprietário liberdade operacional, sem ter que seguir um manual de procedimentos e regras pré-estabelecidas por uma marca. No entanto, a operação independente também pode representar desvantagens, tais como: a ausência de uma marca forte e reconhecida, um sistema de distribuição e reservas limitado, menor capacidade de investimento em marketing, menor atratividade de profissionais qualificados, a concentração do risco do negócio no gerente/proprietário, sistema de suporte administrativo mais caro, entre outras. No Brasil, cerca de 60% dos hotéis são operados de forma independente (nos EUA este número é de aproximadamente 30%).

Uma segunda forma de estruturar a operação de um hotel é através de um Contrato de Administração/Gerenciamento, modalidade bastante comum no Brasil. Através desta forma de vinculação, o hotel é administrado por uma Operadora Hoteleira em nome do seu proprietário. Normalmente isso implica no uso de uma marca/bandeira da Operadora Hoteleira. Entre as possíveis vantagens de um contrato de administração estão: marca forte e reconhecida, experiência operacional, ganhos de escalas em processos de compras, sistema de reservas amplo, participação em campanhas de comunicação de maior alcance, assessoria na fase de desenvolvimento e implantação do hotel, acesso a novas tecnologias, gestão profissional, entre outros. No entanto, nesta modalidade o risco do negócio permanece com o proprietário, com toda a operação ocorrendo no seu CNPJ (contratação de funcionários, etc). O risco de caixa continua sendo do proprietário, que assume eventual prejuízo da operação. A operadora hoteleira nesse caso é uma mera prestadora de serviço, e recebe por isso as taxas contratuais de uso de marca e administração (normalmente uma porcentagem sobre a receita, como royalties, marketing e reservas, e outra sobre o lucro operacional). Vale ressaltar que nessa modalidade o proprietário tem menor poder de decisão operacional.

Uma terceira alternativa é o Contrato de Arrendamento, instrumento pelo qual uma empresa aluga um imóvel para nele implantar uma operação hoteleira. Trata-se de um contrato de locação (normalmente com um valor de aluguel que pode ser fixo e/ou variável sobre o resultado da operação). Neste caso o risco do negócio passa para a Operadora Hoteleira que aluga o imóvel, e toda a operação roda no CNPJ dela. O risco de caixa passa para a operadora hoteleira, que deve suportar eventual prejuízo operacional, além de pagar o aluguel ao investidor. Esse tipo de contrato fornece normalmente menos riscos ao proprietário.

Uma modalidade em crescimento no Brasil (e muito comum nos EUA e Europa) é o Contrato de Franquia. Trata-se de um instrumento pelo qual um hotel conserva uma administração “independente” (feita pelo proprietário ou empresa profissional), e ao mesmo tempo vincula-se a uma marca hoteleira, utilizando o sistema de reservas, os padrões de operação e construção, e passa a ter o seu suporte técnico durante a operação. Além de uma taxa de afiliação, esta modalidade implica no pagamento de uma porcentagem sobre a receita operacional do hotel a título de uso de marca e marketing, mas garante ao proprietário liberdade de administração (dentro de certos parâmetros).

Não existe uma modalidade melhor do que outra. É necessário encontrar aquela que melhor se adapte as características do investidor, do mercado, da operadora e do hotel específico.

 

* Paulo Mélega é diretor da Atrio Hotel Management

 

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