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2018
26
02

Retrofit de hotéis: uma oportunidade

POR PAULO MÉLEGA

Paulo Mélega, Artigo

O mercado hoteleiro no Brasil tem enfrentado diversos problemas que dificultam a viabilização de novos empreendimentos. Em muitas cidades existe uma superoferta, resultado da abertura de um grande número de hotéis nos últimos anos. Por outro lado, a estagnação econômica do País tem afetado o crescimento da demanda por hospedagem. Resumindo: oferta maior, baixo crescimento da demanda e baixa rentabilidade do investimento.

Na realidade, a maioria dos mercados brasileiros não comporta o lançamento de novos hotéis. Qual a solução? Parar de desenvolver empreendimentos? Pode-se afirmar que a oferta hoteleira não deve ser aumentada nos mercados superofertados, que já trabalham com taxas de ocupação sofríveis. Entretanto, mercados em crise também apresentam grandes oportunidades, como a renovação hoteleira, que consiste na compra de um estabelecimento antigo, normalmente por um preço baixo (correspondente ao valor do terreno), e na sua conversão em hotel moderno e atual.

A ideia é reposicionar um empreendimento que tenha grande potencial, mas que em função do tempo de operação e nível de conservação dos ativos, tornou-se obsoleto, quase sem utilidade econômica.

Quais as vantagens da renovação hoteleira? Se bem feita, pode significar a economia de cerca de 25 a 50% do valor de implantação de um empreendimento similar. A razão desta economia está no baixo custo das instalações e no aproveitamento da estrutura já existente. Outra vantagem está em não aumentar a oferta hoteleira local, deixando de agravar a situação de superoferta no mercado e melhorar as perspectivas do próprio empreendimento. Em poucas palavras, a renovação hoteleira torna possível viabilizar empreendimentos em mercados já bem ofertados, a um custo baixo, propiciando bons níveis de rentabilidade. Para atingir esse objetivo, precisa ser conduzida de forma profissional, minimizando os riscos e problemas inerentes a uma intervenção como essa.

Vejamos os principais cuidados durante a renovação hoteleira:

Escolha um hotel de excelente localização;

Não pague muito mais pelo hotel do que o valor do terreno (o lucro virá da conversão do prédio);

A estrutura do empreendimento deve estar em bom estado, evitando que o hotel tenha de ser reconstruído (com custos que o inviabilizariam);

Escolha um hotel que tenha um bom layout para que não precise de mudanças significativas em suas áreas;

Cuidado com os custos de reforma que dificilmente são estimados com precisão. Muitas vezes é conveniente contratar um project manager para estudar o aproveitamento das instalações existentes e estimar os custos envolvidos na reforma.

É preciso ter em mente que a renovação hoteleira não é uma fórmula mágica para salvar os mercados superofertados, e nem sempre resulta em negócio rentável. Depende principalmente de uma pesquisa de mercado, da existência de empreendimento na situação citada e da análise cuidadosa das suas instalações.

Em algumas cidades a situação é tão crítica que se espera a recuperação do mercado em cerca de cinco anos, ou seja, mesmo uma renovação hoteleira poderia estar comprometida em níveis de ocupação tão baixos como os atuais. Em outros mercados, porém, essa prática poderia ser adotada. A renovação hoteleira deve ser vista como uma oportunidade de realizar bons negócios.

Paulo Mélega é graduado e pós graduado em administração de empresas pela FGV-SP, com especilização em investimentos hoteleiros na Cornell. Ele é diretor da Atrio Hotéis, maior frenqueada da Accor no Brasil. Contato: paulo.melega@atriohoteis.com.br. 

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