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2017
09
10

Entenda porque o mercado irá melhorar

POR PAULO MÉLEGA

Paulo Mélega, Artigo

A hotelaria convive com ciclos de mercado marcados por oscilações consideráveis no nível de oferta e/ou demanda, a médio ou a longo prazos, o que traz reflexos para o desempenho mercadológico e financeiro dos hotéis de um determinado segmento. Em certo momento, essas oscilações são negativas e posteriormente tornam-se positivas, em modo continuo.

Vejamos um exemplo desse comportamento: a hotelaria de uma grande cidade apresenta níveis de ocupação e diária média crescentes, atingindo 70% e um desempenho financeiro cada vez melhor dos hotéis. Neste contexto o mercado torna-se atrativo, e empreendedores ficam interessados em disputá-lo. Começa a busca por terrenos, por operadoras hoteleiras, por oportunidades. Hotéis começam a ser construídos, sendo abertos depois de cinco anos, por exemplo, da oportunidade detectada. Vários empreendimentos começam a ser inaugurados ao mesmo tempo, sendo que a demanda cresceu no mesmo período de forma linear, acompanhando a trajetória da economia local. Parece familiar? O Brasil conviveu com esse cenário entre os anos 2006 e 2011, quando a taxa de ocupação dos hotéis urbanos atingiu o ápice de 69,5%, sendo que a diária média continuou crescendo até 2014, quando chegou ao pico de R$ 267 (Dados da JLL).

A entrada dos novos hotéis cria um desequilíbrio entre oferta e procura, e suas taxas de ocupação começam a cair. Existem mais concorrentes para a mesma demanda (no caso do Brasil foi ainda pior, pois ela diminuiu em função da crise econômica). Neste exemplo, em mais alguns anos a taxa de ocupação da cidade atinge patamares abaixo de 50%, acompanhada de guerra de tarifas. O desempenho mercadológico e financeiro dos empreendimentos hoteleiros fica comprometido. É a guerra pela sobrevivência. Neste momento não existem mais empreendedores dispostos a construir hotéis. Parece familiar? O Brasil está convivendo com essa fase do ciclo, que iniciou em 2012, sendo que em 2016 a taxa de ocupação dos hotéis urbanos atingiu 55% de ocupação e diária média de R$ 244, as mais baixas em 12 anos (Dados da JLL). No caso concreto do Brasil, eles tiveram queda de rentabilidade de aproximadamente 30% a 40% nesse período.

A procura continua a crescer, impulsionada pelo fortalecimento econômico da região. Depois de um período de dificuldade, a situação de oferta e demanda começa a se estabilizar e as taxas de ocupação sobem novamente. Em alguns anos os hotéis começam a recuperar também as diárias praticadas. Os resultados mercadológicos e financeiros voltam a melhorar. O mercado atinge novamente patamares acima de 65% de ocupação e torna-se atraente a competidores, que passam a planejar novos hotéis. E assim o ciclo começa novamente. Atualmente a dificuldade é estimar quando teremos o aumento da demanda descrita, vinculada ao cenário econômico ainda instável. Mas é certo que, em mais algum tempo, sairemos dessa situação de baixas ocupações, diárias médias e rentabilidade, e voltaremos a movimentar o ciclo de mercado para cima.

Sendo assim, na hotelaria os ciclos de mercados são ocasionados principalmente por um aumento rápido e significativo da oferta, através da construção de hotéis concentrada em um curto período, e um crescimento da demanda mais estável e/ou linear. Podemos afirmar, de forma resumida, que o ciclo na hotelaria ocorre porque o crescimento da oferta é cíclico e o da demanda é linear.

Paulo Mélega é graduado e pós graduado em administração de empresas pela FGV-SP, com especilização em investimentos hoteleiros na Cornell. Ele é diretor da Atrio Hotéis, maior frenqueada da Accor no Brasil. Contato: paulo.melega@atriohoteis.com.br. 

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