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2016
25
07

Na espera da lei do fractional

POR MURILLO AKIO ARAKAKI

Murillo Arakaki, Fractional

Da necessidade da criação de lei que normatiza o fractional no Brasil, para auxiliar na difusão do conceito de propriedade de férias na hotelaria.

O fractional, como de conhecimento comum do mercado hoteleiro, é o método de vendas de frações das unidades hoteleiras pelo sistema de multipropriedade, em que, normalmente, cada proprietário adquire 1/12 ou 1/13 da unidade hoteleira para que possa usufruir de todas as comodidades fornecidas pelo empreendimento hoteleiro por até quatro semanas por ano.

Essa venda, por sua vez, pode ser vinculada ao conceito de propriedade de férias, tendo em vista que o comprador adquire a sua respectiva fração por escritura de compra e venda e, portanto, o proprietário poderá alienar, usufruir e ceder os seus direitos sobre a unidade hoteleira.

Para o comprador, podemos listar inúmeras vantagens, como a garantia de preservação de seus direitos pela escritura pública, a desvinculação do ônus de preservação do imóvel durante o ano inteiro, a possibilidade de usufruir de suas férias em um local em excelentes condições, entre outras. Ou seja, o proprietário não precisa se preocupar com a sua unidade hoteleira durante o período em que não estiver lá e, quando estiver, sempre a encontrará em perfeitas condições de uso, podendo, assim, passar suas férias em local agradável e muito bem estruturado.

No Brasil, o fractional não possui uma lei específica sobre o assunto, de modo que sua viabilidade é assentada nas seguintes normas: a) Lei nº 4.591/1964 (Lei do Condomínio e das Incorporações Imobiliárias); b) Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos); c) Lei nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor); d) Lei nº 10.406/2002 (Código Civil); e) Lei nº 11.771/2008 (Lei Geral do Turismo); f) Decreto nº 7.381/2010 (decreto que regulamenta Lei Geral do Turismo) e; g) subsidiariamente, demais normas da legislação brasileira.

Ressalta-se que a aplicação dessas normas dependem muito de como o empreendimento hoteleiro é estruturado, haja vista que podemos criar inúmeras variações de modelos de fractional, porém, todas as variações devem possuir uma coerência entre todos os institutos jurídicos aplicados, sob pena de ilegalidade.

Em razão disso e de outras motivações, sente-se a necessidade da criação de uma lei para esse modelo de negócios, a fim dos hoteleiros deixarem de aplicar as regras gerais e passem a seguir um regramento específico sobre o assunto. Tal lei traria um crescimento da difusão do instituto no Brasil, dando segurança jurídica ao hoteleiro que ainda se sente inseguro para vender em fractional e ao próprio comprador, dando-lhe segurança jurídica para comprar sem medo de fazer um mau negócio.

Saliente-se novamente que não é pelo fato de não haver essa lei especial no Brasil que tal negócio é inviabilizado, mas apenas a sua normatização recai sobre as leis gerais já mencionadas.

Muito pelo contrário, o fractional pode compor um modelo de negócios passível de fornecer ao seu comprador uma excelente propriedade de férias, desde que tomadas todas as medidas preventivas de estruturação jurídica do empreendimento hoteleiro.

Esse modelo é o resultado da tendência mundial sobre compartilhamento, que, aplicada à hotelaria, pode resultar grandes vantagens a ambos os lados.

Sendo assim, muito embora o fractional já se encontre em constante crescimento no Brasil, uma lei específica sobre o assunto aceleraria ainda mais a sua difusão no mercado hoteleiro e auxiliaria na mudança de cultura tradicionalista de não compartilhamento.

 

Murillo Akio Arakaki, é sócio do escritório Arakaki Advogados, atua no ramo de direito hoteleiro e direito tributário, é advogado militante em São Paulo. Bacharel em Direito pela Universidade São Judas Tadeu em São Paulo, pós-graduado em Direito Tributário pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo. É membro efetivo da Comissão de Direito Tributário da OAB/SP. Foi membro colaborador da Comissão de Contencioso Administrativo Tributário da OAB/SP. Foi professor tutor da área Tributária do Complexo Educacional Damásio de Jesus em São Paulo. E-mail: murillo@arakakiadvogados.com.br. Site: www.arakakiadvogados.com.br 

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