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2015
13
02

Incorporação imobiliária x produto hoteleiro ideal

POR ROBERTA ONCKEN

Roberta Oncken - Foto de Marco Antonio Sá - Pentaprisma

jll, oncken, roberta

A primeira onda de hotéis desenvolvidos por meio de incorporação imobiliária ocorreu nos anos 80 e os produtos, com grandes quartos, cozinha e sala, os típicos “flats”, assemelhavam-se a residenciais com serviços. A maioria não operava com todos os apartamentos no pool de locação e havia muitos moradores. Atualmente, vários desses empreendimentos acabaram tornando-se efetivamente residenciais com serviços e não operam mais como hotéis.

Já na segunda onda de desenvolvimento, que ocorreu no final dos anos 90 e início dos anos 2000, a maioria dos empreendimentos foi desenvolvida como hotéis típicos, com quartos menores e obrigatoriedade de participação no pool, sendo denominados “condotéis”.

Como o foco dos incorporadores é maximizar o potencial construtivo do terreno e a área de venda, muitos desses empreendimentos sofreram com o número excessivo de apartamentos e poucas áreas comuns. As áreas comuns não entram no cálculo da área vendável e, assim, espaços importantes como salas de eventos acabaram suprimidos dos projetos. Além disso, hotéis com grande número de apartamentos, cerca de 300 ou 400 quartos, foram desenvolvidos sem que houvesse sustentação de mercado para tal tamanho. 

Essa situação afetou diretamente a performance dos condotéis no início dos anos 2000, que demoraram alguns anos para atingir níveis satisfatórios de ocupação, tanto pelo grande número de apartamentos, quanto por não poder captar o segmento de eventos, dada a falta de salas. Considerando-se ainda a situação desfavorável do mercado e o grande número de condotéis desenvolvidos, estes empreendimentos tiveram um desempenho muito inferior a outros com produtos bem definidos.

Em alguns casos, as áreas de eventos foram desenvolvidas posteriormente com novo aporte de capital dos proprietários. Em outros, o número de apartamentos foi excessivo no momento da abertura do hotel em uma situação de mercado mais desfavorável e parte do inventário de quartos permaneceu fechada.

Atualmente passamos por uma nova onda de desenvolvimento e novamente vemos a volta do conflito em vários projetos analisados pela JLL.

Por um lado, muitos projetos têm sido desenvolvidos dentro de empreendimentos de uso misto, o que faz com que os hotéis possam ser bem dimensionados e o excedente de área possa ser utilizado pelos demais componentes comerciais ou residenciais. As cadeias hoteleiras também exercem um papel importante na definição dos produtos e devem reforçar o programa ideal de desenvolvimento para cada empreendimento.

Não se espera que os incorporadores reduzam suas expectativas de retorno de investimentos, mas é essencial que haja consciência de não se repetir a má experiência do passado recente. Daí a importância de sempre contar com consultores especializados que possam auxiliar no correto dimensionamento de projetos hoteleiros e, por meio de análises de mercado, recomendar o número e tamanho de quartos e áreas de eventos adequados às necessidades da demanda e proporcionais ao tamanho do hotel, perfil dos serviços e outras instalações.

* Roberta Oncken é diretora de consultoria da área de Hotéis & Hospitalidade da JLL. Com 20 anos de experiência no setor hoteleiro, está na equipe da JLL desde 2011. Seus trabalhos incluem pesquisas de mercado, estudos de viabilidade econômica para hotéis e empreendimentos turístico-hoteleiros, avaliações, planejamento estratégico para redes hoteleiras e avaliações operacionais. Contato: roberta.oncken@am.jll.com.

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