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2014
11
06

Existe Bolha Imobiliária no Brasil?

POR PAULO MÉLEGA

Paulo Mélega, bolha imobiliária, Brasil, economia e negócios

O hotel é um negócio de base imobiliária, que agrega em um imóvel a estrutura necessária para a prestação de serviços de hospitalidade. Há anos a hotelaria do Brasil tem se desenvolvido baseada no modelo de condo hotéis, utilizando o mercado imobiliário (pequeno investidor) como veículo principal de captação de recursos para o investimento na construção de hotéis. Esta realidade está associada à ausência de outros mecanismos eficientes e acessíveis de financiamentos para hotéis. Neste sentido, é fundamental conhecer e entender o mercado imobiliário brasileiro, e seus possíveis impactos no mercado de condotéis.

Não há dúvidas de que o mercado imobiliário brasileiro apresentou nos últimos oito anos um notável crescimento, tanto em relação a quantidade de lançamentos como no valor de venda das propriedades. Este fenômeno esteve associado a pelo menos quatro fatores: déficit habitacional (realidade que ainda existe), crédito imobiliário crescente, aumento da renda média dos brasileiros e diminuição da taxa de juros (estimulando investimentos em imóveis e barateando o crédito). Neste período houve um aumento expressivo no número de lançamentos, com sucessos de vendas, e um incremento no preço que chegava a mais de 10% ao ano. A hotelaria brasileira aproveitou este aquecimento do mercado imobiliário, e a partir de 2010 iniciou um novo ciclo de lançamento de condotéis.

A economia brasileira apresentou mudança recente de perspectiva, com destaques para a diminuição do crescimento do PIB e aumento na taxa de juros. Vários setores sofreram o impacto e com o imobiliário não foi diferente. Surgiram então dúvidas sobre a saúde do mercado brasileiro, e pela primeira vez em anos começou-se a falar em bolha imobiliária, entendida como um crescimento exagerado e especulativo no valor dos imóveis (muito acima da inflação), com perspectiva de perda de valor de forma repentina. Afinal, existe bolha imobiliária no Brasil?

É difícil afirmar de forma categórica, e existem analistas que defendem os dois lados da discussão. Economistas como Ricardo Amorim e Maílson da Nobrega afirmam que no momento não se pode falar em bolha imobiliária no Brasil, mas em ajustes de preços (é consenso que os imóveis no Brasil estavam muito baratos e os seus valores tinham sido corroídos pela hiperinflação) e em acomodação da relação oferta-demanda de alguns produtos imobiliários específicos. A principal razão para esta análise de não bolha é que o credito imobiliário no Brasil ainda é muito baixo (foi de 7,5% do PIB em 2013). As bolhas imobiliárias de outros países mostravam uma relação de crédito sempre acima de 50% do PIB (casos dos EUA e Espanha, por exemplo). Além disso, o credito imobiliário no Brasil tem mecanismos de controle e concessão muito mais rigorosos do que em outros países, inibindo os créditos ‘podres’ que levam ao não pagamento.

Outro motivo que explica o aumento de preços é que desde 2006 os custos dos insumos para a construção cresceram muito além da renda do mercado, impulsionados pela mudança de regras na ocupação de terrenos, que encareceu sua aquisição. Isso fez com que as construtoras empurrassem a correção de preços como custo ao consumidor final, ou seja, o aumento de preços tem também uma explicação estrutural (e não simplesmente especulativa).

Podemos concluir que não basta os preços subirem de forma expressiva para se criar a convicção de que existe bolha. Contrariando previsões alarmistas, a curva de crescimento dos imóveis no Brasil deu sinais de desaceleração desde o final de 2012, apontando uma estabilização momentânea dos preços.

 

Paulo Mélega, graduado em Administração de Empresas e pós-graduado em Gestão de Turismo e Hotelaria, com especialização em Investimentos Hoteleiros, é diretor de Hotelaria da SolBrasil. Contato: paulomelega@solbrasil.com.br.

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