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Público estudantil: Novo nicho da hospitalidade?

Projetos de residências estudantis com serviços hoteleiros aparecem como nova tendência do mercado


Hospitalidade e bem-receber são premissas básicas da hotelaria, que podem ser aplicadas em outros segmentos além do hotel tradicional. Afinal, todo cliente deseja ser atendido com cordialidade, sentir-se confortável - e até, porque não, em casa -, instalar-se em um ambiente acolhedor e seguro, com serviços à mão e infraestrutura de qualidade. E é com este foco que investidores, consultores e incorporadoras vêm trabalhando em um novo nicho imobiliário: o de residências estudantis. Mais do que apenas moradia, este segmento de negócios vem agregando valor a seu produto por aproximar-se cada vez mais da hospitalidade.


O nicho não é exatamente novo, pois a movimentação de estudantes pelo País e até internacionalmente acontece com uma frequência altíssima. O perfil de sua moradia, no entanto, vem se transformando. Além das residências estudantis mantidas pelas próprias universidades, em sua grande maioria públicas, e as tradicionais pensões, os flats ganharam bastante espaço principalmente nas grandes cidades.


O movimento recente, no entanto, visa um projeto diferente para o público universitário. A novidade é que agora os projetos de residência estudantil têm perfil semelhante a um hotel, com oferta de serviços e um conceito de hospitalidade bem desenvolvido. “Além dos apartamentos totalmente mobiliados e equipados, os estudantes encontram facilidades como manutenção, internet, lavanderia, limpeza, água, luz, segurança e uma equipe 24 horas para suporte, além da venda de produtos para o dia a dia”, explica Celso Martinelli, vice-presidente de Operações da ULIVING Brasil, que aposta neste nicho de mercado e busca atender não somente São Paulo, mas outras localidades com perfil universitário.


“Eles também beneficiam-se da existência de uma comunidade que substitui em parte o elo da família e os protege quando passam por fases difíceis pela pressão dos estudos, por exemplo”, completa o executivo. Este é um dos fatores que destaca este tipo de projeto no mercado. “Fundamentalmente, e embora com layout geralmente parecido, os empreendimentos para estudantes diferem dos hotéis tradicionais porque são destinados a longa permanência para um público dedicado (ligado à universidade)”, aponta Roland de Bonadona, que agora está à frente da Bonadona Hotel Consulting atuando também neste segmento. Este público homogêneo tem demandas e características diferentes de viajantes que hospedam-se por poucos dias. “Em um empreendimento de estudantes, é muito importante que o público esteja de alguma forma conectado com o universo estudantil, caso contrário perde-se a chance de criar uma comunidade coesa”, destaca.


Nestes residenciais com serviços hoteleiros básicos, muitas vezes as facilidades são pay per use, ou seja, pagos à parte. Isto, combinado com os contratos trimestrais, é uma vantagem para que os estudantes controlem o orçamento destinado para moradia. No quesito segurança, a expertise hoteleira também agrega valor ao produto. “É importante destacar que as residências têm regras rígidas de conduta, há um controle de quem entra e sai por meio de uma recepção, trabalha-se com fechaduras eletrônicas, têm-se um cuidado com questões como drogas”, detalha Caio Calfat, vice-presidente de Assuntos Turísticos e Imobiliários do Secovi-SP, Sindicato da Habitação.


Desenvolvimento


Calfat explica que este modelo é bastante comum no exterior, e que o Brasil ainda tem um mercado mais composto por quitinetes alugadas pelos proprietários, repúblicas e pensões. “Muitas vezes, eram acomodações sem estrutura, sem móveis e sem oferecer nenhum serviço que um estudante demandaria. Estas lacunas mostraram a necessidade de se profissionalizar este nicho, e por isso estes projetos estão ganhando espaço”, diz. Com estudos de viabilidade e analisando o perfil do público de cada universidade ou faculdade, as unidades são desenvolvidas com um foco bastante específico.


O modelo de negócios deste novo perfil de residências estudantis também é semelhante ao da hotelaria tradicional. O proprietário (ou o grupo de proprietários) do imóvel entrega a gestão do empreendimento para uma empresa especializada no nicho. Segundo Juliano Antunes, CEO da ULIVING Brasil, a administração é sob contrato de mandato. “O modelo de negócios é baseado no desenvolvimento de empreendimentos para renda, ou seja, não podem haver proprietários moradores, principalmente devido ao cumprimento do regulamento interno, que prevê rescisão do contrato em casos mais graves. Os empreendimentos podem ser financiados por grupos de investidores ou investidores institucionais”, diz.


Para quem já está no ramo da hotelaria, fica a dúvida: é possível trabalhar com a conversão de um empreendimento hoteleiro para uma residência estudantil? Sim, mas é necessário estar atento às necessidades específicas do seu público. Todos os estudantes, desde o cursinho pré-vestibular até a pós-graduação, podem fazer parte do nicho estudantil. É importante ter em mente qual destes segmentos o seu empreendimento irá atender. Ou seja, pensar primeiro na demanda existente no entorno do edifício, e depois no produto que será desenvolvido. Além disso, o espaço físico também é um fator importante quando se pensa em conversão. Caio Calfat destaca que hotéis que já têm perfil long stay ou os antigos flats, que têm quartos maiores, são mais adequados para transformar-se em residência. As adaptações físicas necessárias vão desde a reconfiguração dos apartamentos (mobiliário e mix de apartamentos) até a adaptação das áreas comuns, criando os espaços adequados aos estudantes.


Roland de Bonadona também explica que a residência estudantil pode ser fruto de um retrofit, desde que se respeite as características necessárias ao produto. “Considerando a semelhança entre o layout de um hotel e de uma residência, os custos de transformação não são muito altos. Atualmente, os hotéis estão sofrendo em função dos impactos combinados do aumento de capacidade para Copa e Jogos Olímpicos, da queda da demanda causada pela recessão e da concorrência do Airbnb”, pondera. “Enquanto isso, as residências para estudantes estão com taxas de ocupação na faixa dos 95%, que permite a manutenção de uma renda bem expressiva para seus investidores”, finaliza o executivo.


Em qualquer um dos casos, existem alguns fatores que têm maior peso no bom desempenho de um empreendimento deste perfil. “Os critérios de sucesso são a localização (próxima das principais universidades e infraestrutura urbana), uma demanda latente permitindo a viabilização econômica-financeira, a formação e especialização das equipes, e a criação e manutenção das comunidades entre as famílias, os estudantes e as universidades”, destaca Juliano Antunes. A abordagem cada vez mais profissional para este tipo de empreendimento, um estudo de viabilidade bem feito e investimento em serviços e equipe de qualidade, fazem a diferença.


Comunidade universitária


Os executivos ainda têm opiniões diferentes sobre desenvolver um mix de clientes que misture residentes e hóspedes. Por um lado, Antunes aponta que “a mistura de públicos é incompatível devido às diferentes necessidades e objetivos, prejudicando, assim, o valor agregado do produto. Os pais não querem seus filhos morando em um hotel, tendo cada dia um vizinho diferente”. “O hotel tradicional também não está operacionalmente preparado para receber os estudantes, seja pela configuração dos espaços, seja pela equipe operacional que não conhece as peculiaridades desse público”, destaca ele.


Por outro lado, Caio Calfat explica que já há estudos para se trabalhar com perfis diversos. “O ano letivo dura, em média, oito meses. Neste período, trabalha-se com contratos temporários para alunos e professores que buscam uma residência a longo prazo. Mas, o que fazer nos outros quatro meses? Deixar os quartos vazios?”, questiona ele. Sendo o empreendimento aprovado como hotel, ele pode sim diversificar seu público nestas janelas de demanda universitária.


O público do segmento da Educação, no entanto, não se restringe somente aos graduandos que saem de casa para morar quatro ou cinco anos em outra cidade. A comunidade universitária movimenta professores, palestrantes, pós-graduandos e convidados que podem ser hóspedes em potencial mesmo para um hotel tradicional. Neste caso, a localização é um fator crucial para que possa atender esta demanda, pois são visitantes que buscam praticidade na hora de se alojar. Além disso, o perfil de acomodação que eles procuram não é uma estadia longa, mas para períodos pontuais e mais curtos.


Dentro deste cenário, há hotéis que têm esse mix de clientes. Em São Paulo, é o caso do Transamerica Executive Hotel Perdizes, que está instalado próximo à PUC-SP. Mayra Pandolfe, gerente geral do empreendimento, explica que ali os hóspedes ligados à universidade normalmente são professores, orientadores de mestrado e doutorado. O Transamerica Classic Hotel Higienópolis tem um perfil semelhante de hóspedes, estando instalado próximo à FAAP, também na capital paulista. A unidade atende principalmente pós-graduandos de uma faixa etária entre 35 e 45 anos, que permanecem uma média de duas diárias a cada 15 dias. Rosana Almeida, gerente geral do hotel, explica que por conta destas características dos hóspedes não foram necessárias adaptações no empreendimento.


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Mercado internacional


Em mercados como os Estados Unidos e a Europa, o segmento de residências estudantis já é bastante estabelecido desde a década de 1990, e é a fonte na qual as companhias brasileiras bebem para desenvolver este mercado aqui. Juliano Antunes fala sobre o potencial deste nicho: “Em outros países, existem Fundos de Investimentos dedicados a este setor que administram dezenas de milhares de camas representando bilhões de dólares em investimentos”. De fato, um estudo recente da Jones Lang LaSalle apontou que, somente em 2015, o mercado de residências estudantis no Reino Unido movimentou 5 bilhões de libras. Desde o início do milênio, a tendência dos estudantes optarem por um curso universitário fora de seus países de origem vem crescendo. De acordo com a JLL, entre 2000 e 2009, o número de estudantes estrangeiros em instituições de ensino superior passou de 2,1 milhões para 3,7 milhões.


Veja a matéria na revista na página 12 da edição 398


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