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Edição 404

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Linhas de crédito para hotéis

Financiamento bancário e condotéis são os mais comuns, mas o mercado encontra novas alternativas


Linhas de crédito são estratégicas para a hotelaria, seja para viabilizar a construção, a implantação, a aquisição e, até mesmo, para pequenas reformas e compras de equipamentos. O mercado financeiro oferece opções variadas que passam pelos bancos de fomento, como o Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES), o Banco do Nordeste (BNB) e o Banco da Amazônia, mas existem também possibilidades nas instituições financeiras de varejo. Porém, as taxas e garantias pedidas não são nada vantajosas. Os condotéis, até então, apareciam como uma opção que atendia muito bem o mercado da construção civil e das administradoras hoteleiras. Entretanto, nos últimos anos um modelo vem despertando a atenção e a curiosidade de todos: a multipropriedade.


O especialista em Gestão de Turismo e Hotelaria e sócio da Hotel Invest, Cristiano Vasques, explica que no Brasil os principais modelos de financiamento que contemplam a hotelaria são o bancário e a construção de condotel.


Felipe Cavalcante, presidente da Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil (ADIT Brasil), reitera a multipropriedade como um modelo viável dentro das possibilidades de financiamento. “Em toda a hotelaria de lazer está havendo um desenvolvimento muito grande baseado na multipropriedade”, diz.


É na Amazônia e nas regiões Nordeste e Centro-Oeste que o empréstimo torna-se mais frequente e possível. Entre as instituições que oferecem custos mais baixos para os empreendedores, estão o BNB e Banco da Amazônia, que repassam linhas específicas com valores muito menores do que outras instituições financeiras - IPCA (Índice de Preços ao Consumidor) + 2% de juros. Para Vasques, este é um dinheiro “praticamente dado”. No Sudeste e Sul do Brasil, por outro lado, as possibilidades não são as mesmas. “O valor inviabiliza o empréstimo, que chega à IPCA + 8% de juros”, reforça o especialista.


Na prática, o que acontece com mais frequência quando o empréstimo é inviável para levantar recursos para construção, como explica Vasques, é a venda de condotéis.


Viabilidade financeira


O Banco do Nordeste é um dos principais investidores do desenvolvimento turístico no Brasil, como enfatizado por Vasques. A instituição oferece ao empreendedor o Programa de Apoio ao Turismo Regional (FNE PROATUR), que financia em sua região de atuação, o Nordeste, além do norte de Minas Gerais (incluindo os Vales do Mucuri e do Jequitinhonha) e o norte do Espírito Santo, a aquisição de bens de capital e implantação, modernização, reforma, relocalização ou ampliação de empreendimentos do setor de turismo.


O superintendente de Negócios de Atacado e Governo do BNB, Helton Chagas Mendes, afirma que é possível facilitar tanto reformas, quando implantação de novos projetos, desde que exista viabilidade financeira. “Podemos financiar com participação mínima de recursos próprios, de 10% a 30%, isso de acordo com o porte do empreendimento. Para micro e pequena empresa, é possível financiar até 100% do valor da reforma, por exemplo”, levanta.


Mendes reforça o compromisso em promover o desenvolvimento na região. “A maior vantagem para o banco é o benefício social que traz a ampliação da atividade econômica local. Tem o poder de gerar muito emprego e renda. Eu só posso apoiar um empreendimento se ele tiver viabilidade. Para saber isto, vou analisar o que está sendo agregado de receita e sua capacidade de pagamento”, esclarece.


Para realizar um empréstimo não há valor mínimo: isto vai de acordo com a viabilidade. No Banco do Nordeste, a concessão máxima é de R$ 1,7 bilhão - valor muito alto para pensar em hotelaria, segundo Mendes. “Podemos atender qualquer demanda do hotel. Negociamos a garantia, é possível trabalhar em parceria com o empreendimento”.


Nos últimos cinco anos, o BNB realizou mais de sete mil operações de financiamento no setor hoteleiro, o que totalizou cerca de R$ 1,07 bilhão aplicados. Deste montante, a maior parte foi destinada a implantações.


No BNDES existem dois tipos básicos de operações financeiras e o caminho a seguir depende do valor do pleito. No caso de financiamentos abaixo de R$ 20 milhões, o banco opera indiretamente por meio dos agentes financeiros (nome dado às instituições credenciadas, que são responsáveis pela primeira análise do financiamento, bem como pela negociação de garantias com o cliente, já que o BNDES não possui agência física), e o primeiro passo é procurar um deles; no caso de financiamentos acima deste valor, o banco opera diretamente, e o primeiro passo é acessar o site do BNDES.


Dentro deste panorama, os bancos privados direcionarão e apresentarão as opções disponíveis do BNDES, repassando recursos do mesmo. Também há a opção de direcionar recursos próprios, o que comumente não acontece no Brasil por conta da alta taxa de juros, que torna os empréstimos inviáveis.


Já no caso das operações diretas, o trabalho dos técnicos do BNDES inclui análise de custos, estudo de mercado, verificação de conformidades legais, sociais e ambientais, cálculo de indicadores contábeis, entre outros itens. No caso das operações indiretas automáticas esse trabalho cabe aos técnicos dos agentes financeiros e pode ser verificado pelo BNDES.


E para as reformas?


Para o presidente da ADIT, no Brasil não existe um modelo tão satisfatório de financiamento, principalmente no caso das reformas. “É raro o hoteleiro conseguir empréstimo, especialmente por meio do BNDES. No Banco do Nordeste, por exemplo, tem sido difícil nos últimos anos por conta da crise econômica e do excesso de garantias solicitadas. A taxa de juros também não é competitiva em relação aos parâmetros internacionais. No Brasil, de maneira geral, o financiamento em longo prazo não é competitivo”, alerta.


Cavalcante reforça que depois de dez anos a maioria dos hotéis precisa de atualização. “Muitos necessitam dos financiamentos, mas não conseguem realizá-los, o que faz com que os empreendimentos comecem a perder a competitividade no mercado”, diz. Para ele, a solução é que existam mais linhas de crédito.


Para Flavia Campos Kickinger, chefe do departamento de Educação, Bens de Consumo, Comércio e Serviços do BNDES, as reformas têm impacto relevante sobre números de cada estabelecimento, ou seja, afetam o RevPar (Revenue per Available Room ou, em português, Receita por Quarto Disponível). “A cada dez ou 15 anos é comum que os hotéis realizem reformas de maior amplitude, e nesses casos os investimentos podem representar o equivalente a quase ‘meio hotel’. É difícil responder pelo setor como um todo, mas como existem hotéis de todas as idades, sempre teremos de 5% a 10% do total no ponto certo para uma grande reforma; e de 15% a 25% merecendo alguma renovação”, enfatiza a executiva.

No BNDES não existem valores máximo e mínimo absolutos de investimento. O que varia é a forma da atuação do banco. Por exemplo: uma pequena pousada pode renovar o enxoval de seus quartos utilizando o Cartão BNDES, que auxilia principalmente donos de micro, pequenas e médias empresas na compra de materiais e serviços específicos para cada negócio, com taxas de juros ainda menores do que os empréstimos tradicionais. “Por outro lado, investidores podem construir um resort de centenas de milhões por meio de uma operação direta. Entre esses dois extremos existem todas as variações que se possa imaginar. O valor do financiamento é definido após análise específica do projeto e depende de vários fatores, desde as condições financeiras do postulante até aspectos ligados ao projeto propriamente dito”, explana.


Sobre a viabilidade, ela certifica: o mais importante é ter um bom projeto. “Além disso, é interessante difundir uma cultura de alavancagem responsável, onde o crédito é inserido no modelo de negócio dos hoteleiros como uma ferramenta para acelerar o processo de crescimento dos empreendimentos, indo além do que seria a evolução meramente orgânica; por outro lado, também é preciso manter os níveis de endividamento dentro de parâmetros seguros. No caso do crédito, dívida muito baixa significa desperdício de oportunidades que serão devidamente aproveitadas pelos concorrentes, enquanto dívida muito alta significa risco de falência, de modo que a melhor solução é profissionalizar a gestão financeira e conduzir os investimentos para que o nível de endividamento se situe no ponto ideal”, finaliza.


Desenvolvendo o projeto


Para apresentar um projeto e pedir um financiamento, a empresa deve desenvolvê-lo explicando detalhadamente não só todos os aspectos financeiros, mas também os de execução da obra. A análise do banco, a partir destes aspectos, é o que aprovará ou não o crédito. Entre os principais tópicos a serem abordados neste planejamento, como levanta Humberto de Souza Leite, gerente de Mercado de Capitais do Banco do Nordeste, estão:


Aspectos financeiros:


- Realização de um estudo de viabilidade econômica e financeira;


- Mostrar o fluxo (entradas e saídas) de caixa futuro ao longo de dez anos, e/ou, pelo menos, de um prazo igual ao do financiamento;


- Projeção das entradas de caixa (receitas do projeto baseadas em cálculos reais;


Execução da obra:


- Projeto arquitetônico;


- De engenharia;


- Hidráulico;


- Elétrico;


- Entre outros pertinentes e necessários ao tipo de obra que será realizada.


Segundo Cristiano Vasques, caso o hotel não tenha um profissional apto para realizar o projeto, seu desenvolvimento deve ser orientado por um despachante de investimento, que prepara o estudo e os encaminha para o banco, orientando o empreendimento sobre as linhas de crédito disponíveis e a documentação necessária, entre outros aspectos.


O consultor também lembra a importância das projeções para captação de dívidas. Sejam elas em qualquer modelo, o credor precisa de segurança para a aprovação do crédito. São determinantes: estudo do projeto desde seu início com avaliação do terreno e sua vizinhança, o mercado inserido, a conceituação do projeto, projeção de desempenho, de custos, ocupação e resultados financeiros.


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