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Novos rumos para a hotelaria nacional, por Caio Calfat

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Formado em Engenharia Civil, Caio Calfat atua há mais de 30 anos no planejamento de empreendimentos. É fundador da Caio Calfat Consulting, empresa de consultoria que completou 25 anos em agosto; da Latin American Real Estate Society (LARES), entidade mundial que tenta fazer a aproximação do meio acadêmico com a indústria, onde é membro do Conselho Deliberativo Vitalício desde 2006; e também da Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil (ADIT Brasil), da qual assumiu a presidência em junho deste ano e onde atuava desde 2012 no Conselho de Administração.

O empresário é também vice-presidente de Assuntos Turísticos e Imobiliários do Secovi-SP e, desde 2013, faz parte do Conselho Consultivo do São Paulo Convention & Visitors Bureau (SPCVB). Atualmente, é vice-presidente do conselho de administração. Há mais de dez anos, Calfat também é um dos mantenedores do Projeto Ampliar (Secovi-SP), que promove cursos preparatórios para o mercado de trabalho nas áreas de construção civil, administração, hotelaria, entre outras. Eles trabalharam junto ao Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil (FOHB) para formar mão de obra hoteleira. 

 

REVISTA HOTELNEWS: Você assumiu a presidência da ADIT Brasil há alguns meses, mas atua na associação desde a sua fundação. O que muda agora? Quais os grandes desafios e as oportunidades da nova posição?

CAIO CALFAT: Neste ano não haverá muitas mudanças. O trabalho do Felipe Cavalcante foi brilhante, ele deixou um legado impressionante. Assim, por enquanto manteremos apenas o ADIT Invest, o Complan e a missão técnica do Complan em São Paulo. Em agosto acontece a 14ª edição do ADIT Invest no Secovi-SP, evento em que são esperados mais de 300 inscritos. De 17 a 19 de outubro será realizada a 9ª edição do Complan, em Goiânia (GO). Já a missão técnica do Complan inclui a visita em seis bairros planejados de São Paulo. Estamos estudando para que no futuro cada um desses eventos tenha uma comissão própria a fim de planejá-los da melhor forma possível e enxergar as novidades do setor. A ADIT também realizará o lançamento do manual de boas práticas para multipropriedade no dia 27 de agosto, durante a Convenção Secovi-SP - que ocorrerá de 25 a 27 de agosto. Já o ADIT Hotel será realizado a cada dois anos.

 

HN: A ADIT Share trata exclusivamente de timeshare e multipropriedade. O empresariado brasileiro já despertou para esse mercado? Quais são os grandes diferenciais e benefícios desses segmentos?

CC: O timeshare já existe no Brasil desde que começou nos EUA na década de 1970. Durante muitos anos, o timeshare ficou marcado como um produto de picaretas devido às más experiências. Eu mesmo participei de algumas salas de venda naquela época, mais por curiosidade do que por vontade de comprar. Como consultor, era o único que dava atenção ao timeshare. O produto ideal seria dotar hotéis bons e de grandes grupos com a modalidade, como os casos de sucesso do Rio Quente e do Beach Park. Antes desses empreendimentos não havia história bonita para contar. Agora nós temos um showroom. Existente há seis anos, a multipropriedade surgiu em Caldas Novas (GO), que já tinha uma tradição de flats. Esse modelo começou a não dar certo e eles decidiram fracionar para vender. A multipropriedade é uma versão brasileira do fractional, diferindo apenas em questões jurídicas. Fizemos um projeto de lei para unificar a denominação a fim de tornar o produto mais organizado. Assim, surgiu a lei de multipropriedade, pois as características desse produto não eram previstas na legislação existente - surgiu como sendo um produto imobiliário e de incorporação. A multipropriedade é a fração do tempo que estabelece para que cada pessoa utilize a propriedade. Nesse segmento há dois modelos: direito de uso - quando é estabelecido um período fixo - e direito de propriedade - vitalício. Pode ser desde uma casa até um quarto de hotel. Diferentemente do timeshare, a multipropriedade pode ser vendida na planta. O timeshare está regulamentado na Lei Geral do Turismo e a multipropriedade é regulamentada pela Lei 13.777 e pelo Código Civil. Os dois produtos não convergem porque são públicos diferentes, um não atrapalha o outro. A multipropriedade é mais cara. Mas é possível ter ambos no mesmo empreendimento.

 

HN: Poderia dar um panorama dessas modalidades no Brasil e quais as projeções de crescimento para os próximos anos? Acredita que o País tem potencial para se tornar mais competitivo nesse segmento? 

CC: O nosso medo é a superoferta. O manual de boas práticas para multipropriedade não é regulador, mas orientador. Torcemos para que o mercado se oriente pelo documento e não se torne superofertado. Olímpia, por exemplo, já está com oferta acima da demanda com o que está construindo e também devido ao parque Thermas dos Laranjais, quarto maior parque do mundo em visitação.

 

HN: Segundo dados da Associação Brasileira de Resorts (ABR), o setor apresentou números negativos no primeiro trimestre do ano. Timeshare e multipropriedade podem ser caminhos para alavancar a lucratividade desse nicho? Com esses novos modelos de negócios, o Condotel pode acabar?

CC: Perfeitamente, porque na verdade você ocupa a baixa temporada. No timeshare e na multipropriedade, ocupa-se o ano inteiro, não existindo baixa temporada. As intercambiadoras alavancam o destino. Em alguns hotéis, 20% ou 30% das vendas são motivadas pelo intercâmbio. O modelo de multipropriedade foi criado pelas intercambiadoras e elas não só ajudam a tornar o mercado mais ativo, como criam produtos novos. Quanto ao Condotel, eu realmente não sei se o modelo vai continuar vendendo tanto, mas acho que não deve morrer. Entretanto, quando a multipropriedade tiver um viés para investidor, certamente ela passará pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), instituição que estabelece regulamentação para as ofertas públicas de distribuição de contratos de investimento coletivo hoteleiro, o Condotel.

 

HN: Que análise você faz dos setores turístico e hoteleiro no Brasil atualmente? Quais são os principais gargalos para alcançar um desenvolvimento maior?

CC: Eu acho que precisamos de profissionais no país. Eu gosto muito de como o Vinícius Lummertz vem atuando. Agora estamos trabalhando para a recuperação do centro de São Paulo junto à Secretaria Municipal do Turismo, alavancando o centro velho por meio do turismo. Outro plano é a criação de distritos turísticos (como Disney), que são grandes áreas que abrangem mais de um município. Tudo que acontecer lá dentro precisa seguir um plano diretor que for criado para aquela área. A Assembleia Legislativa do Estado de São Paulo (Alesp) está elaborando uma lei estadual, de autoria da deputada Célia Leão, para aprovar o projeto. Eu gostaria que os órgãos competentes do Brasil - Ministério do Turismo, Embratur, secretarias estaduais das principais cidades e estados turísticos - tivessem essa determinação, esses planos, grupos de trabalho, além de governadores dispostos a executar. Os gargalos para alcançar um desenvolvimento do setor esbarram na questão legislativa. Eu vivi tantos momentos de aprovação das leis, como a de acessibilidade em hotéis, de multipropriedade e da CVM. Conseguir fazer passar as leis é muito complicado. E depois tem todas as questões nacionais, como transporte aéreo. As privatizações dos aeroportos podem ajudar muito. Duas coisas muito importantes que estão acontecendo são a redução do imposto do querosene de avião em São Paulo e a abertura de mercado. Quando diversas companhias aéreas começarem a entrar no Brasil, a guerra de preços vai começar.

 

HN: As principais capitais brasileiras já estão saturadas de meios de hospedagem, correto? Ainda há espaço para crescer nesses locais ou o mais indicado é procurar cidades secundárias ou terciárias?

CC: O que está acontecendo muito nesses hotéis que estão sobrando é a transformação do produto. Existem hotéis que estão se transformando em residenciais para estudantes e outros em residenciais para idosos, por exemplo. É uma complicação tremenda, porque você precisa de 100% dos votos da assembleia dos proprietários para fazer essa mudança. E você ainda precisa que a prefeitura permita a transformação. O Hotel Nacional (RJ) está sendo cogitado para ser transformado em multipropriedade, estão fazendo um trabalho com a Hotel Urbano.

 

HN: Por falar no mercado de aluguel de residências para estudantes e também para idosos, esse ainda é um nicho incipiente no Brasil, não é? Há planos de expansão desse setor? 

CC: Os dois surgiram mais ou menos na mesma época. No Secovi, montamos um grupo de estudos desses dois produtos, mas cada um está com um problema. O grande desafio do residencial para estudantes não é o produto, mas sim o serviço, ou seja, montar uma operadora de residencial para estudantes, pois é um público específico e se faz necessário um tratamento adequado. Há a questão de como limitar sem discriminar ou proibir. Em relação ao residencial para idosos, o problema foi não saber dialogar com o público alvo de maneira correta, composto por idosos semi-dependentes - de 70 a 75 anos que possuem vida normal, mas precisam de algum auxílio. Quem normalmente toma as decisões referentes a esse grupo são os filhos, que têm em mente a ideia do asilo e se negam a deixar os pais morarem em um residencial por mais que vejam que o prédio é bonito, bem decorado. Não foi feita uma pesquisa com as famílias dos idosos, este foi o erro. Em países como Estados Unidos e França, é muito comum estas residências.

 

HN: Plataformas como o AirBnb (aluguel por temporada) e o BeLocal Exchange (troca de casas) ainda preocupam a hotelaria? Quais os rumos dessa questão?

CC: Algo que precisa acontecer é uma tributação do Airbnb de uma forma equilibrada, equivalente ao que o hotel paga. Não faz sentido o hotel pagar imposto e o Airbnb não. Os hoteleiros estão requisitando a questão do ISS. A locação por temporada define prazo máximo (90 dias), mas não prazo mínimo. É possível alugar por um dia, que é uma diária hoteleira disfarçada. E onde fica a questão da segurança? Os imóveis precisarão instalar sprinter e detector de fumaça, por exemplo. A razão da lei de locação por temporada é alugar para férias em lugares turísticos. Uma das medidas é mexer nessa lei e aumentar o período mínimo de estada. Nova York, por exemplo, aumentou para 30 dias; em Paris são três meses.

 

HN: Como você analisa os rumos políticos e econômicos do novo governo e quais as perspectivas para os setores imobiliário e turístico/hoteleiro?

CC: Esperávamos uma evolução mais rápida. Um bom termômetro é o que acontece aqui no escritório. Nós somos procurados por alguém que já tem um terreno e quer empreender. E aumentou muito o volume da procura de nossos clientes a partir da eleição até meados de abril. Agora, esse crescimento está estagnado devido à espera da aprovação da reforma da previdência. Não é apenas isso que vai fazer o país andar, mas acho que tudo vai depender não somente desta reforma, como também da tributária e política.

 

HN: As entidades em que você atua possuem alguma pauta em discussão junto ao governo?

CC: Vamos revisar os vetos do expresidente Michel Temer relacionados à lei de multipropriedade, mas não é algo vital. A lei de acessibilidade em hotéis parece que vai se consolidar, estão manifestando uma nova mudança. Falando pela ADIT, precisamos atuar mais na questão da lei fundiária, de loteamento, que precisamos de uma atuação maior para aprovar. 

 

HN: Quais ações estão sendo realizadas pelo Convention Bureau?

CC: Na minha visão, o Convention Bureau tem feito um trabalho muito bom. Mas São Paulo também ganhou muitos eventos por causa da insegurança no Rio de Janeiro, isso é fato.

O grande desafio do Convention atualmente é trazer o comércio. Como já conseguimos room tax dos hotéis, agora queremos algo similar com esse segmento.

 

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