Cristiano Vasques
Há uma grande variedade de definições de valor de um hotel, mas podemos simplificar a resposta da seguinte maneira: o valor tem a ver com sua capacidade de geração de dinheiro ao longo do tempo.
Uma outra boa definição é: o preço que comprador e vendedor, adequadamente informados e não expostos a nenhuma influência externa coerciva, acham justo para efetivar a transação de um hotel, desde que a oportunidade tenha sido exposta no mercado por tempo suficientemente longo e de forma transparente. Em geral, quando uma transação é concretizada, os valores estão em linha com o que o mercado entende como justo.
De modo geral, saber o valor de um hotel é útil para:
· Empreendedores e investidores – ao desenvolver ou adquirir um hotel, para analisar a pertinência do investimento;
· Proprietários – para analisar ofertas de compra e arrendamento ou, ainda, a viabilidade de uma reforma de maior porte;
· Operadoras hoteleiras – para fazer uma proposta para comprar, administrar ou arrendar um hotel;
· Bancos – para ter parâmetros ao financiar a compra ou a construção de um hotel, inclusive sobre a capacidade de pagamento da dívida;
· Arquitetos e construtores – para elaborar projetos que sejam adequados às perspectivas econômicas e mercadológicas do hotel de seus clientes.
COMO AVALIAR
O método mais comum de avaliação de um hotel é estimar o fluxo de caixa futuro que ele pode gerar e trazer esse fluxo a valor presente. Outro método de avaliação é analisar vendas de empreendimentos comparáveis, mas é pouco utilizado no Brasil já que não ocorrem muitas transações em nosso mercado. Enfim, também é comum a avaliação a partir da multiplicação da renda anual, que é uma simplificação de uso limitado.
No método mais comum, o fluxo de caixa futuro é estimado a partir da projeção das receitas e das despesas. Essas variáveis dependem do número de quartos, da taxa de ocupação, da diária média, dos gastos dos hóspedes com os demais serviços e, enfim, da estrutura administrativa, física e operacional do hotel.
Uma avaliação hoteleira pode ser resumida em cinco passos principais:
1) Saber os níveis atuais de ocupação e diária para o mercado em questão;
2) Avaliar as expectativas de crescimento da demanda, da oferta e das diárias, projetando a receita para os próximos 10 anos;
3) Estimar como as despesas vão se comportar no futuro;
4) Calcular a diferença entre as receitas e as despesas projetadas, que é o resultado operacional do hotel. O resultado do 10º ano deve incluir uma estimativa simplificada de valor de venda;
5) Trazer esse fluxo de caixa de dez anos de operação a valor presente, a uma taxa de desconto que represente o custo de oportunidade e o risco da propriedade, do mercado e do país.
Esse valor presente do caixa de dez anos é o que pode ser considerado o “valor justo” de um hotel. É importante lembrar que o valor de um hotel é diferente do seu custo de construção. O custo depende do preço de terrenos, projetos, obras, acabamento e equipamentos. Se as condições de mercado forem tais que o valor for menor que o custo, construir um hotel novo é economicamente inviável. Nesse caso, comprar uma propriedade já existente tende a ser mais vantajoso.
Cristiano Vasques é engenheiro de Produção (Poli-USP) e especialista em Gestão do Turismo e Hotelaria (FGV). É sócio da HVS em São Paulo, consultoria especializada em investimentos hoteleiros.
