Novotel Jaraguá, em São Paulo
AÇÕES PREVENTIVAS CONFEREM CONTÍNUO FUNCIONAMENTO DAS INSTALAÇÕES, ASSEGURANDO A QUALIDADE DOS SERVIÇOS
O hóspede tem como certo que tudo funciona bem no empreendimento em que está e cria uma péssima imagem quando isso não ocorre. Para cativar o cliente também é importante operar sem desperdício, pois a redução de custos incide no valor da diária. Esses fatores demonstram o quanto é fundamental a manutenção preventiva, pois miniminiza falhas funcionais, garante a segurança dos usuários e colaboradores, além de otimizar a ocupação de equipamentos e produtos, dando-lhes maior vida útil. Isso reduz os gastos e o volume de descarte de materiais, influenciando positivamente na preservação do meio ambiente. Para promover essa eficiência é preponderante a atuação de qualificados profissionais dessa área.
Assim o engenheiro mecânico e consultor Franklin Jorge Peres Assaly argumenta quando indagado sobre a importância da manutenção preventiva em meios de hospedagem, disciplina que ele ministra no curso de administração hoteleira da FAAP - SP (Fundação Armando Álvares Penteado) e em outras renomadas instituições, como Senac e Secovi. Com mais de 15 anos de experiência na gerência desta área em hotéis, ele assevera que “a soma do custo do consumo de energia elétrica, água e gás só perde para a folha de pagamento. Reduzir esses gastos reflete na competitividade do empreendimento, em um mercado de concorrência acirrada”. Seja uma pequena pousada ou um hotel de grande porte, a manutenção preventiva é fundamental, sendo que a complexidade é maior à medida que o empreendimento for mais sofisticado.
PLANEJAMENTO
Tendo como foco evitar qualquer perda de desempenho, a manutenção preventiva obedece a um plano de intervenções elaborado em intervalos definidos de tempo. A data provável de revisão é indicada pelo construtor da edificação, fabricantes de equipamentos e produtos e pelo histórico de uso. Com a evolução tecnológica, a elaboração desse planejamento pode contar com informações obtidas por softwares que controlam vários tipos de ocorrências do empreendimento, como pico de consumo elétrico e de água, movimento dos elevadores e temperatura dos equipamentos, exemplifica Franklin.
Escutar clientes e colaboradores internos também é fundamental para planejar as ações, segundo José Garcia Nardi Jr. gerente de manutenção no Golden Tulip Paulista Plaza, de São Paulo. Em palestra sobre o tema, realizada no Equip Conference Hotelaria, durante a Nova Equipotel 2008, ele asseverou que “a manutenção de um hotel não exige efeitos mágicos ou fórmulas mirabolantes, sendo que o agir é mais importante do que o reagir”.
Carlos Eduardo de Souza, gerente de manutenção no Novotel Jaraguá, em São Paulo, explica que, neste hotel, na elaboração do plano de manutenção é preponderante a avaliação do histórico de uso. Afirma: “quase a totalidade dos equipamentos é catalogada e a descrição de funcionamento e uso é rotineiramente atualizada. Não digo que 100% estão registrados porque sempre chegam novos”.
Ressalta ainda que “a manutenção de alguns equipamentos é definida em leis, como ocorre com os aparelhos de ar condicionado, cujo filtro mensalmente deve ser limpo. No entanto, na prática, em alguns casos as ações preventivas acontecem em menor tempo do que as determinações legais. Isso depende de outros fatores, como da localidade do empreendimento”. Exemplifica: “situado no centro da capital paulista, no Novotel os filtros de exaustores são trocados com uma periodicidade menor do que exige a legislação”.
PONTOS CRÍTICOS
Na elaboração de um plano de manutenção, o primeiro passo é identificar os pontos críticos do empreendimento e o grau de necessidade de cada equipamento para traçar uma escala de prioridades, definindo quais são as instalações, os equipamentos e os produtos que precisam de uma manutenção mais efetiva. Alguns dos pontos críticos são: elevadores, bombas e motores, cita Franklin. Frisa que a energia elétrica é fundamental para o funcionamento do hotel. A interrupção do fornecimento impede, por exemplo, um banho quente. Uma solução é instalar grupos geradores.
Carlos Eduardo acrescenta que, no Novotel, tão crítico como a falta de energia elétrica é a falha no fornecimento de gás, combustível de duchas, aparelhos de ar condicionado, exaustores e equipamentos da cozinha. Obviamente, a falta de água também é uma falha relevante. Franklin lembra que “essa situação crítica inclusive interfere na segurança, por exemplo, na prevenção de um incêndio”.
Carlos Eduardo observa que, nos apartamentos, a rotatividade de usuários intensifica a realização de ações preventivas, pois as pessoas manuseiam de diferente maneiras um mesmo equipamento ou produto. Já Wilson Marques, subchefe de manutenção no Novotel, dá outra dica: “em algumas circunstâncias, é mais econômico trocar uma peça ou o equipamento antigo, pois o upgrade elimina desperdício, otimizando o funcionamento.
CORREÇÃO E EMERGÊNCIA
A manutenção preventiva reduz significativamente o risco de falhas, mas imprevistos acontecem. Inesperadamente, uma máquina pode apresentar um desempenho menor do que o previsto. Por exemplo: o elevador começa com um ruído “estranho” quando passa por um andar. Para evitar a total paralisação da máquina é programada uma manutenção corretiva, realizada sem que haja inferência no funcionamento do empreendimento. Essa dificilmente acontece se há um evento no hotel ou é alta a taxa de ocupação.
Existem ainda situações em que a pane de um equipamento é total, exigindo um reparo de imediato. “O ideal da manutenção é que nunca seja percebida pelo hóspede, nunca ocorra uma emergência, mas é impossível garantir risco zero. Pode ocorrer, por exemplo, um vendaval ou uma tempestade”, cita o Franklin.
EQUIPE
A equipe de manutenção é esquematizada de acordo com a categoria e o porte do meio de hospedagem. Seja uma pequena pousada ou um hotel de grande porte, se tiverem equipamentos sofisticados, precisam dispor de técnicos ou mecânicos especializados em diferentes áreas. Já um empreendimento simples, geralmente, conta com uma ou duas pessoas que sabe um pouco de tudo (o conhecido “coringa”). “O ideal é ter profissionais das áreas: elétrica, hidráulica, ar condicionado e refrigeração, engenheiro civil, pedreiro e jardineiro. Mas é comum, mesmo em hotéis luxuosos, a terceirização de alguns serviços, como o da área de ar condicionado e refrigeração. Também é usual ter alguns aparelhos de reserva para de imediato fazer substituições, por exemplo, de televisores”, afirma o professor.
Carlos Eduardo salienta que, na terceirização, é importante analisar criteriosamente o contrato com a prestadora dos serviços. “O hotel tem de garantir o pronto atendimento nas 24 horas do dia, durante todo o mês”. No Novotel, a equipe interna de manutenção conta com oito profissionais, entre encanadores, mecânicos de refrigeração, eletricistas e ajudantes. Com 415 apartamentos, amplas áreas de eventos, de gastronomia e de lazer, são intensas as ações preventivas e corretivas, sendo mais simples manter funcionando mais de seis mil lâmpadas de diferentes tipos, instaladas no imponente edifício, patrimônio histórico de São Paulo.
