HotelNews - A Revista da Hospedagem e Alimentação

O fundador e presidente da BSH International, entre outros títulos, discorre sobre um assunto polêmico: a concorrência entre flats e hotéis, propondo mudanças urgentes na legislação reguladora da atividade.

José Ernesto Marino Neto

Tendo analisado a concorrência entre flats e hotéis desde a audiência pública na Câmara dos Deputados, em dezembro passado, o deputado Ronaldo Vasconcellos comanda um acirrado debate sobre o assunto. Trata-se do painel “Condomínio Hoteleiro: Como Deve Ser a Lei que Precisamos”, programado para 14 de outubro, no VII Seminário Internacional de Investimentos em Hotéis & Resorts.

O tema não podia ser mais atual. Há dois anos o mercado imobiliário sente os efeitos da avalanche de investimentos que, somada aos problemas econômicos do Brasil e do mundo, resultou nas atuais baixas performances. Segundo a BSH Travel Research, os hotéis de luxo em São Paulo estão com 40% de taxa de ocupação média em 2003 e com tarifa inferior à praticada há dois anos.

Pelos mesmos motivos – disponibilidade de capital e incentivo ao mercado imobiliário – pequenos poupadores passaram a investir em empreendimentos hoteleiros, seduzidos pelo "canto da sereia" de comprar um imóvel numa região nobre com suposta lucratividade perene. Hoje, o público sabe que a hotelaria é um negócio de risco moderado, mas de risco.
O crescimento exacerbado levou hoteleiros a pressionarem autoridades para regular o uso de flats. O movimento resultou na lei estadual do deputado Campos Machado, de 2001, que obrigava os flats, no Estado de São Paulo, a alugarem unidades no mínimo por um mês. Por ser inconstitucional, a lei foi vetada pelo governador.

Nova tentativa de regular o setor foi comandada pela Embratur em janeiro, após a audiência pública na Câmara Federal, realizada sem a presença da APFLATS (Associação dos Proprietários de Flats) e do Secovi (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais e Residenciais). O instituto editou portaria sobre o assunto, já qualificada como ilegal por especialistas.

A existência de uma lei inconstitucional e de uma portaria ilegal demonstra a desorientação do mercado.

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Breve histórico do mercado de flats

É necessário diferenciar hotéis, flats e hotéis em condomínio. Nascido em São Paulo, nos anos 80, o apart-hotel ou flat service é um produto imobiliário. Com apartamentos com sala, quarto, cozinha e banheiro, funciona em prédios com prestação de alguns serviços hoteleiros.
Como na época o mercado hoteleiro carecia de novos investimentos, passou-se a alugar os flats por semana e a Embratur criou o hotel-residência, identificando os aparts ou flats como meios de hospedagem.

No início dos anos 90, empresas como Accor, Sol Meliá e Caesar Park usaram essa estrutura para expandir seus negócios no País.

Com o Plano Real e a estabilização econômica, muitos grupos hoteleiros adotaram a Lei de Condomínios como base para crescimento, apesar de saberem que tais estruturas são inadequadas à operação do setor e ao trabalho do gestor.

Já o hotel em condomínio ou condo-hotel é um empreendimento com fins comerciais hoteleiros. As unidades autônomas são quartos de hotel. Nas áreas comuns ocorrem os serviços de eventos, alimentação, estacionamentos e recepção, entre outros.

A pressão dos grupos hoteleiros junto aos agentes imobiliários para produção de meios de hospedagem provocou o surgimento de um tipo híbrido: edifícios residenciais, com unidades tipo quarto de hotel, com garagens transformadas em estacionamentos, zeladorias em escritórios administrativos e salões de festas em salões de convenções, etc. Embora aparentem ser hotéis, na prática, são imóveis com fins residenciais como a Embratur havia classificado de hotel-residência.

Há quem pense que os grupos hoteleiros sejam os responsáveis pela avalanche de flats em várias capitais. Isso é um engano.

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Flats e hotéis: diferenças operacionais

Nas últimas décadas as companhias hoteleiras optaram por ser prestadoras de serviços, trabalhando em benefício, por conta e risco do proprietário. É dessa forma que a hotelaria mundial cresceu.

O proprietário deve estar consciente de suas responsabilidades: gerir o ativo por si ou por um especialista (hotel asset manager) e assumir os riscos do negócio, segundo os contratos, além de ser o beneficiário final do lucro do negócio.

Para gerenciar flats, o hoteleiro tem de assumir riscos não inerentes à sua função, elevando seus honorários. Por vezes são levados a suprir déficits de caixa causados por condôminos inadimplentes e a participar de assembléias com dezenas de investidores que desconhecem a natureza do próprio investimento.

Há companhias que se negam a operar flats e muitas são líderes mundiais. Outras aceitam esses negócios só porque desejam crescer no Brasil, mas não encontram outras formas de atuar a não ser por meio de contratos de dezenas de investidores, denominados condôminos.

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Propostas de mudanças na legislação devem levar em conta as diferenças

É urgente a necessidade de nova legislação que vise atender aos interesses dessa indústria, aproveitando-se beneficamente da energia do mercado imobiliário e do gosto do brasileiro por investir em imóveis.

A futura "Lei de Condomínio Hoteleiro" deveria:

• Permitir a existência de hotéis em forma condominial, ao qual se outorguem a capacidade para prática de atos de comércio;

• Ser o síndico o presidente dessa "sociedade especial";

• Equiparar o Conselho do Condomínio ao Conselho de Administração de uma sociedade anônima;

• Responsabilizar os condôminos pelos passivos dos condomínios especiais nos limites do valor do empreendimento, a exemplo das sociedades de responsabilidade limitada;

• Submeter os condomínios hoteleiros às mesmas leis e regras dos hotéis convencionais quanto ao uso do solo, à proteção contra incêndio, ao pagamento de tributos, às regras sindicais e aos pisos salariais;

• Exigir dos incorporadores o registro, junto com os documentos da incorporação, e estudos de mercado e de viabilidade que sustentem a realização do empreendimento, com atualizações semestrais;

• Obrigar os incorporadores a contratar gestores de ativo hoteleiro (hotel asset managers) como representantes dos proprietários investidores desde a concepção dos empreendimentos;

• Impor aos operadores hoteleiros a adoção do Sistema Uniforme de Contas, internacionalmente usado pela indústria hotelaria, para facilitar apresentação de resultados aos investidores;

• Submeter obrigatoriamente as contas dos empreendimentos à auditoria independente a ser contratada pelo Conselho do Condomínio, nos mesmos moldes da Lei das Sociedades Anônimas.

Aos flats atuais, erguidos sob a legislação vigente, que sejam submetidos à lei sobre a qual foram empreendidos. É necessário que nossa legislação reflita os gostos e interesses nacionais.

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